[摘要] 2011年12月14日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（昆山）房地产形势业内峰会在昆山瑞士大酒店完美落幕，200多名地产大腕、业内精英齐聚一堂，共同探讨当前国内楼市政策、昆山房地产市场发展趋势。
房地产调控不会动摇 未来市场限购仍将继续
基于这一点，我们对全年市场进行了总结，我们再对未来的市场进行预判，大家可能也深入的感受到，中国房地产市场并不是纯粹的市场供给、需求等自身的影响，更重要是受经济形势特别是政策影响非常大，但是经济形势可以看到，从经济学界来预测，CPI也得到了控制，甚至在三季度包括要公布的数字有一定程度的回落，基于这些情况下，中央政府从大的经济形势来讲压力也不是那么大，中央政府从下半年以来一直没有放松调控，无论是几次主要的经济会议还是国务院常务会议以及温总理在九月份发表的讲话，包括十一底十二月初到各地视察发表的讲话上，决心都是非常坚定的，房地产调控是不会动摇的。
从具体的行动上也可以看到，中央政府目前盯紧市场形势来出台政策，一个是房地产销售面积，一个是价格指数变化，只要稍有抬头，中央政府就会发出声音，出台相关政策，所以采取的政策是紧盯市场变化及时的出台。在这种情况下，我们可以看到，GDP整体处于比较高的水平，通胀也没有压力，财政收入增长也在高位，不过跟房地产关联的中央政府收入也没有减少，地方政府有一些压力，但这种压力跟08年相比并没有恶化。对房地产本身来讲，投资增长仍然在高位，房价可以判断从九月份开始才出现环比下跌，同比而言还仍然有稍微的增长，环比出现了连续三个月的下跌。过去实行的包括试点城市房地产税的城市也没有受到很大的影响，在这种背景下，中央政府是不太可能放松调控的，并且决心也不会动摇。
地方政府就不一样了，地方政府表现各不一样，很多地方政府对房地产收入依赖还是很严重，甚至有的地方60%、70%、80%税收收入来源于房地产，所以他们对房地产政策在执行层面上会有一些态度暧昧，包括最近可以看到十月初佛山放松了调控，一星期后被叫停，成都也出现了这种情况，同样被立刻叫停。基于这种分析，我们认为未来的市场应该说限购还是会继续执行，包括最近建设部也在要求去年做限购的城市，要求到期后继续，并要求他们表态，都在一步一步的进行落实。这样的话，从中央政府来讲明年放松的可能性还是会比较小的，地方政府也许明年下半年会出现一些按自己的意愿办事，不被及时叫停的情况，但是中央政府不会放松。
货币政策是关键政策 转向稳健或现一线生机
但是有一点，我们叫一线生机，就是货币政策。我们在研究过去房地产政策对市场的影响时，认为影响最显著的是货币政策，这一轮为什么调控感觉影响这么明显，主要是又限购又限贷，仅仅是限购对市场的影响不大，人人都认为中央政府取消限购，就觉得这个市场就回流了，我们做分析的时候觉得这是不一定的。但如果限贷放松，我们的市场会很快回来。
从过去研究的数据来看，货币政策是房地产走势非常关键的政策。而近期我们也可以看到，银行准备金率已经出现了微调，货币政策由偏紧，可能会逐步转向稳健，这对房地产来说有一些新的机会。每次货币政策的转向很重要的也是经济增长、物价水平的关键，2001年到2003年三季度及2005年到06年，高增长、低通胀的情况下，那时实行的是稳健货币政策，08年到09年经济增速放缓实行的是宽松货币政策，经济的增长和物价水平是货币政策转向的关键指标，通常货币政策转向的时候，银行存款准备金率会先于利率的调整。
这是关于市场货币总量增速和房地产销售面积价格指数的一个对照图，在研究这之间关系中我们会发现，当刺激政策稍有放松的时候，房地产市场是一到两个季度内就会有显著的效益，市场会出现一定程度的反弹。货币政策是对量价影响很重要的关键政策。
明年上半年销售量下降10% 下半年或有回调机会
在整体的大局下，明年市场是量价难以有很大的增长，特别是上半年会面临比较大的市场压力，每年年底我们对过去市场进行总结，对未来市场进行预判，因为我们有房地产中长期检测模型，而这个也得到了华夏科技进步三等奖，对房地产宏观的政策和预判上都有一定的科学支撑。明年上半年压力会比较大，尤其是销售量会下降10%左右，价格出现调整的话也会在上半年。明年下半年随着整个经济形势包括货币政策可能一定程度适当的放松之后，市场一定程度上会有回调的机会，下半年市场压力会减弱。从全年市场的判断，整个销售量在今年的基础上销售面积会下降3-5%左右，价格也会在1-4%左右，这是我们基于模型对明年市场的判断。
对不同的城市也有不同的判断，一二线城市受影响会比较大，表示不乐观。对房地产开发企业来讲，大家可以看到，今年大房企的销售还是不错的，他们现在有一些打折促销等等行为，我们对他们的判断是为明年做准备，特别是是明年上半年做准备。这些大的企业在这一轮调控中总体而言状况略好一些，因为经过2008年之后大家学会了管理现金流。09年，主要开发企业销售拿回来一百块钱，他会拿88块钱去买地，2010年的时候销售一百块钱，他会拿60元买地，今年销售一百块钱，他只拿20元买地，这样现金流的状况还是管理得比较好，大的企业并没有那么大的威胁。到明年他们的优势会更加体现出来。每年年底银行都会找我们开一些会，也会让我们讲一些市场形势，从银行的举动来说，几个大的银行他们现在已经在做明年的计划，明年的计划贷款更主要的是倾向于几个大企业，我们阅读会发布百强企业，有一些银行就明确表明只对百强企业，这是他们整体的策略，所以大企业日子好过，小企业会更加难受。
民富则经济基础在 未来三线城市将发力
过去我们对市场做判断的时候也会有一些预测，2011年在所有机构的判断中我们是偏于乐观的，然后再对照实际的情况，年底的预测更接近于实际交易市场的数字变化，每年年中的预测更接近于实际的变化。2012年的市场可能会有压力，但并不会像大家想象得那么悲观。对中长期我们仍然看好中国房地产市场的变化，十二五整体经济增长仍然会保持在9%以上的增长。英国经济学家对经济的预测，他们认为我们在2019年会超过美国成为大经济体，从目前的市场资金链来讲，我们现在是M2大国，老百姓口袋里还是有钱的，存款达到34万亿，老百姓的购买力还是强的。整个房地产跟经济是紧密关联的，我们从房地产的指标和经济形势的变化图中可以看得非常清楚，房地产约等于中国经济，中国经济约等于房地产。这从一张图中可以看到。由于经济基本面上，居民口袋里的钱在，所以我们整个基础是在的。中长期还有一个很大的推动就是城市化的进程。
未来的发展特别是在今后三到五年间，三线城市会是整个房地产市场中很重要的市场，特别是像宁波以及宁波周边的地方。从这个图可以看到，我们跟香港、日本等等市场做的比较，我们的房地产价格比较高，相对于中国经济的发展以及未来中国大市场来讲我们的价格仍然是有空间的，所以对在做房地产行业的企业，或者相关联的服务企业来讲，还是有广阔的市场和前途的。
搜房网2011-2012中国房地产形势报告会(昆山站)圆满落幕 直播实录
主题演讲：
苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋教授：长三角发展带动 昆山未来房价趋涨
超级访谈：
季红霞:房产调控涉及民生 昆山房价已回归合理水平
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