[摘要] 2011年12月14日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（昆山）房地产形势业内峰会在昆山瑞士大酒店完美落幕，200多名地产大腕、业内精英齐聚一堂，共同探讨当前国内楼市政策、昆山房地产市场发展趋势。
提要：2011年12月14日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（昆山）房地产形势业内峰会在昆山瑞士大酒店完美落幕，200多名地产大腕、业内精英齐聚一堂，共同探讨当前国内楼市政策、昆山房地产市场发展趋势。搜房控股新房集团常务副总经理司智开幕致辞并进行了主题为《2011=2012中国房地产市场形势分析》的演讲，司总用说服力的数据，结合多年房地产的专业分析对今年的市场形势做一个总结，同时对未来的市场进行预判。以下是司总的精彩发言。
搜房控股新房集团常务副总经理司智现场演讲
二手房跌幅大于新房 热点项目带动周边降价
从一百个城市今年1月到11月份的价格变化状况统计来看，今年1月份至8月房价稍涨，九月份环比下跌，九月至十一月开始出现连续三个月的环比下跌，特别是十个大城市到十一月份的时候全线下跌。十个大城市受影响，特别是价格受影响的程度比总体程度要略高一些。这一轮的价格变动，是从一些主要项目特别是品牌企业的项目开始；在主要城市，从郊区打折开始，关于十一月热点城市、热点项目的降价情况，降价幅度基本在20-30%之间。由于这些项目影响力的带动，使得周边的城市也有所下降。
在价格方面，二手房的价格九月份以来也出现了下降，九、十、十一月出现了下降，特别是在十一月份一百个城市总体二手房价格跌幅大于新房市场。在研究市场的时候，我们认为二手房相对于新房来说更敏感，它也是价格方面的前瞻性指标，还有一个土地指标也是前瞻性指标。从成交来看，今年以来主要的城市成交量都在减少，我们算了一下二十个城市这三个月成交量同比降幅接近30%，九、十、十一月，九月份同比降幅28%，十月份32%，十一月是33%，大城市的总体成交量明显下降，特别是每年的金九银十今年风光不再。今年十月份成交量在二十个城市当中仅仅略高于二月份，十一月份在十月份的基础上又出现了下跌。一、二线城市影响很大。三线城市普遍好于08年。二手房的成交影响更大，一到十月份主要城市二手房成交量下降31%，九、十月下降超过50%，十一月份也是超过了50%。可以看出，二手房相对于一手房影响更大。
供应量略增成交量反降 市场可售量持续攀升
再看品牌企业的表现。从品牌企业的数据可以看到，一到十月份主要企业销售额总体还是在增长的，这种增长主要是上半年的贡献，在九、十、十一月份销售额、销售面积都同比出现下降，比如万科十月份销售额同比下降33%，保利下降39%，只有恒大相对于去年十月份没有太大的变化，其他几乎全部都是下降的。绿城的销售额同比去年下降的程度超过了60%。一到十月份，大品牌企业总体来说除了绿城以外，总体销售额还是在增长的，平均增长水平保持在24%的幅度。大家可以看到，这一轮大企业总体来说销售业绩到今年年底问题都不大，还是略有增长。在2010年数额比较大的基础上有20、30%的增长，业绩还是非常不错的。
从城市的供应量来说，五个大城市供应量跟去年相比，主要城市供应量由于2009年和2010年大量的地，他们的供应量基本上跟去年持平，甚至略有增长。由于供应量没有减少，甚至在增加，而成交量主要城市在减少，所以使得今年销售比都是小于1。 市场上可售量也在持续的攀升，北京按现在的数据出清周期是20个月左右，武汉的周期是24个月左右。这是各个城市在目前的情况下，以及2011年整个价格成交以及市场供应的状况。
十月份成楼市转折点 住宅土地成交双双下跌
再看大城市的经济指标，一到十月份整个销售面积同比增长10%，销售额同比增长11 %左右，值得注意的是，十月份开始销售面积和销售额同比和环比都出现了下降。从房地产开发投资来看，开发投资增速仍然处于历史的高位水平，一到十月份同比增速31.1%，这个速度在过去的年份中平均24%的投资额来讲，还是属于高位的。从开工和新开工面积来看，房地产新开工面积一到十月份同比增长21.7%，去年新开工面积平均增长不到20%，所以今年的新开工一到十月份累计增长也是高于过去整体平均水平。
但是，十月份单月新开工面积增长10.5%，增速明显出现了下降。在土地市场上可以看到，我们统计了133个城市，住宅推出面积下降了9.5%，推出土地成交面积同比下降了11.5%。这可以看出，住宅市场无论从推地还是成交的情况来看都不乐观。虽然整体的市场没有出现下降，是由于商业办公楼的贡献，商业成交面积增长了18%。价格方面，住宅用地价格同比下降了9%。商业办公楼平均用地上涨了7.6%，值得注意的是，今年一到十月份土地的平均溢价率是13%，去年这个数字是33%，2009年这个数字超过了50%，可以看到，整个土地市场确确实实出现了溢价率的下降，住宅市场成交量、推出量都出现了下降。
整体土地出让金的收入，一到十月份基本上还略有增长，11月份土地出让金收入下降了1.84%，我们预计今年一年土地出让金从中央政府来讲不会减少，虽然价格下降，但是用量弥补了价的不足，使得整个市场土地出让金并没有减少。各地城市包括地方政府的感受不一样，地方政府觉得今年卖地不行，但是中央政府的并没有受到太大影响。今年整个房地产销售金额也不会出现减少，总体从中央政府来讲，一盘棋，关于房地产销售关联税收收入也不会减少，所以今年中央政府土地出让金的收入以及税收的收入都不会减少，中央政府在这一块根本就没有压力，跟地方政府的体现不一样。
搜房网2011-2012中国房地产形势报告会(昆山站)圆满落幕 直播实录
主题演讲：
苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋教授：长三角发展带动 昆山未来房价趋涨
超级访谈：
季红霞:房产调控涉及民生 昆山房价已回归合理水平
房地产调控不会动摇 未来市场限购仍将继续
基于这一点，我们对全年市场进行了总结，我们再对未来的市场进行预判，大家可能也深入的感受到，中国房地产市场并不是纯粹的市场供给、需求等自身的影响，更重要是受经济形势特别是政策影响非常大，但是经济形势可以看到，从经济学界来预测，CPI也得到了控制，甚至在三季度包括要公布的数字有一定程度的回落，基于这些情况下，中央政府从大的经济形势来讲压力也不是那么大，中央政府从下半年以来一直没有放松调控，无论是几次主要的经济会议还是国务院常务会议以及温总理在九月份发表的讲话，包括十一底十二月初到各地视察发表的讲话上，决心都是非常坚定的，房地产调控是不会动摇的。
从具体的行动上也可以看到，中央政府目前盯紧市场形势来出台政策，一个是房地产销售面积，一个是价格指数变化，只要稍有抬头，中央政府就会发出声音，出台相关政策，所以采取的政策是紧盯市场变化及时的出台。在这种情况下，我们可以看到，GDP整体处于比较高的水平，通胀也没有压力，财政收入增长也在高位，不过跟房地产关联的中央政府收入也没有减少，地方政府有一些压力，但这种压力跟08年相比并没有恶化。对房地产本身来讲，投资增长仍然在高位，房价可以判断从九月份开始才出现环比下跌，同比而言还仍然有稍微的增长，环比出现了连续三个月的下跌。过去实行的包括试点城市房地产税的城市也没有受到很大的影响，在这种背景下，中央政府是不太可能放松调控的，并且决心也不会动摇。
地方政府就不一样了，地方政府表现各不一样，很多地方政府对房地产收入依赖还是很严重，甚至有的地方60%、70%、80%税收收入来源于房地产，所以他们对房地产政策在执行层面上会有一些态度暧昧，包括最近可以看到十月初佛山放松了调控，一星期后被叫停，成都也出现了这种情况，同样被立刻叫停。基于这种分析，我们认为未来的市场应该说限购还是会继续执行，包括最近建设部也在要求去年做限购的城市，要求到期后继续，并要求他们表态，都在一步一步的进行落实。这样的话，从中央政府来讲明年放松的可能性还是会比较小的，地方政府也许明年下半年会出现一些按自己的意愿办事，不被及时叫停的情况，但是中央政府不会放松。
货币政策是关键政策 转向稳健或现一线生机
但是有一点，我们叫一线生机，就是货币政策。我们在研究过去房地产政策对市场的影响时，认为影响最显著的是货币政策，这一轮为什么调控感觉影响这么明显，主要是又限购又限贷，仅仅是限购对市场的影响不大，人人都认为中央政府取消限购，就觉得这个市场就回流了，我们做分析的时候觉得这是不一定的。但如果限贷放松，我们的市场会很快回来。
从过去研究的数据来看，货币政策是房地产走势非常关键的政策。而近期我们也可以看到，银行准备金率已经出现了微调，货币政策由偏紧，可能会逐步转向稳健，这对房地产来说有一些新的机会。每次货币政策的转向很重要的也是经济增长、物价水平的关键，2001年到2003年三季度及2005年到06年，高增长、低通胀的情况下，那时实行的是稳健货币政策，08年到09年经济增速放缓实行的是宽松货币政策，经济的增长和物价水平是货币政策转向的关键指标，通常货币政策转向的时候，银行存款准备金率会先于利率的调整。
这是关于市场货币总量增速和房地产销售面积价格指数的一个对照图，在研究这之间关系中我们会发现，当刺激政策稍有放松的时候，房地产市场是一到两个季度内就会有显著的效益，市场会出现一定程度的反弹。货币政策是对量价影响很重要的关键政策。
明年上半年销售量下降10% 下半年或有回调机会
在整体的大局下，明年市场是量价难以有很大的增长，特别是上半年会面临比较大的市场压力，每年年底我们对过去市场进行总结，对未来市场进行预判，因为我们有房地产中长期检测模型，而这个也得到了华夏科技进步三等奖，对房地产宏观的政策和预判上都有一定的科学支撑。明年上半年压力会比较大，尤其是销售量会下降10%左右，价格出现调整的话也会在上半年。明年下半年随着整个经济形势包括货币政策可能一定程度适当的放松之后，市场一定程度上会有回调的机会，下半年市场压力会减弱。从全年市场的判断，整个销售量在今年的基础上销售面积会下降3-5%左右，价格也会在1-4%左右，这是我们基于模型对明年市场的判断。
对不同的城市也有不同的判断，一二线城市受影响会比较大，表示不乐观。对房地产开发企业来讲，大家可以看到，今年大房企的销售还是不错的，他们现在有一些打折促销等等行为，我们对他们的判断是为明年做准备，特别是是明年上半年做准备。这些大的企业在这一轮调控中总体而言状况略好一些，因为经过2008年之后大家学会了管理现金流。09年，主要开发企业销售拿回来一百块钱，他会拿88块钱去买地，2010年的时候销售一百块钱，他会拿60元买地，今年销售一百块钱，他只拿20元买地，这样现金流的状况还是管理得比较好，大的企业并没有那么大的威胁。到明年他们的优势会更加体现出来。每年年底银行都会找我们开一些会，也会让我们讲一些市场形势，从银行的举动来说，几个大的银行他们现在已经在做明年的计划，明年的计划贷款更主要的是倾向于几个大企业，我们阅读会发布百强企业，有一些银行就明确表明只对百强企业，这是他们整体的策略，所以大企业日子好过，小企业会更加难受。
民富则经济基础在 未来三线城市将发力
过去我们对市场做判断的时候也会有一些预测，2011年在所有机构的判断中我们是偏于乐观的，然后再对照实际的情况，年底的预测更接近于实际交易市场的数字变化，每年年中的预测更接近于实际的变化。2012年的市场可能会有压力，但并不会像大家想象得那么悲观。对中长期我们仍然看好中国房地产市场的变化，十二五整体经济增长仍然会保持在9%以上的增长。英国经济学家对经济的预测，他们认为我们在2019年会超过美国成为大经济体，从目前的市场资金链来讲，我们现在是M2大国，老百姓口袋里还是有钱的，存款达到34万亿，老百姓的购买力还是强的。整个房地产跟经济是紧密关联的，我们从房地产的指标和经济形势的变化图中可以看得非常清楚，房地产约等于中国经济，中国经济约等于房地产。这从一张图中可以看到。由于经济基本面上，居民口袋里的钱在，所以我们整个基础是在的。中长期还有一个很大的推动就是城市化的进程。
未来的发展特别是在今后三到五年间，三线城市会是整个房地产市场中很重要的市场，特别是像宁波以及宁波周边的地方。从这个图可以看到，我们跟香港、日本等等市场做的比较，我们的房地产价格比较高，相对于中国经济的发展以及未来中国大市场来讲我们的价格仍然是有空间的，所以对在做房地产行业的企业，或者相关联的服务企业来讲，还是有广阔的市场和前途的。
搜房网2011-2012中国房地产形势报告会(昆山站)圆满落幕 直播实录
主题演讲：
苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋教授：长三角发展带动 昆山未来房价趋涨
超级访谈：
季红霞:房产调控涉及民生 昆山房价已回归合理水平
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