[摘要] 2011年12月14日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（昆山）房地产形势业内峰会在昆山瑞士大酒店完美落幕，200多名地产大腕、业内精英齐聚一堂，共同探讨当前国内楼市政策、昆山房地产市场发展趋势。
提要：2011年12月14日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（昆山）房地产形势业内峰会在昆山瑞士大酒店完美落幕，200多名地产大腕、业内精英齐聚一堂，共同探讨当前国内楼市政策、昆山房地产市场发展趋势。搜房控股新房集团常务副总经理司智开幕致辞并进行了主题为《2011=2012中国房地产市场形势分析》的演讲，司总用说服力的数据，结合多年房地产的专业分析对今年的市场形势做一个总结，同时对未来的市场进行预判。以下是司总的精彩发言。
搜房控股新房集团常务副总经理司智现场演讲
二手房跌幅大于新房 热点项目带动周边降价
从一百个城市今年1月到11月份的价格变化状况统计来看，今年1月份至8月房价稍涨，九月份环比下跌，九月至十一月开始出现连续三个月的环比下跌，特别是十个大城市到十一月份的时候全线下跌。十个大城市受影响，特别是价格受影响的程度比总体程度要略高一些。这一轮的价格变动，是从一些主要项目特别是品牌企业的项目开始；在主要城市，从郊区打折开始，关于十一月热点城市、热点项目的降价情况，降价幅度基本在20-30%之间。由于这些项目影响力的带动，使得周边的城市也有所下降。
在价格方面，二手房的价格九月份以来也出现了下降，九、十、十一月出现了下降，特别是在十一月份一百个城市总体二手房价格跌幅大于新房市场。在研究市场的时候，我们认为二手房相对于新房来说更敏感，它也是价格方面的前瞻性指标，还有一个土地指标也是前瞻性指标。从成交来看，今年以来主要的城市成交量都在减少，我们算了一下二十个城市这三个月成交量同比降幅接近30%，九、十、十一月，九月份同比降幅28%，十月份32%，十一月是33%，大城市的总体成交量明显下降，特别是每年的金九银十今年风光不再。今年十月份成交量在二十个城市当中仅仅略高于二月份，十一月份在十月份的基础上又出现了下跌。一、二线城市影响很大。三线城市普遍好于08年。二手房的成交影响更大，一到十月份主要城市二手房成交量下降31%，九、十月下降超过50%，十一月份也是超过了50%。可以看出，二手房相对于一手房影响更大。
供应量略增成交量反降 市场可售量持续攀升
再看品牌企业的表现。从品牌企业的数据可以看到，一到十月份主要企业销售额总体还是在增长的，这种增长主要是上半年的贡献，在九、十、十一月份销售额、销售面积都同比出现下降，比如万科十月份销售额同比下降33%，保利下降39%，只有恒大相对于去年十月份没有太大的变化，其他几乎全部都是下降的。绿城的销售额同比去年下降的程度超过了60%。一到十月份，大品牌企业总体来说除了绿城以外，总体销售额还是在增长的，平均增长水平保持在24%的幅度。大家可以看到，这一轮大企业总体来说销售业绩到今年年底问题都不大，还是略有增长。在2010年数额比较大的基础上有20、30%的增长，业绩还是非常不错的。
从城市的供应量来说，五个大城市供应量跟去年相比，主要城市供应量由于2009年和2010年大量的地，他们的供应量基本上跟去年持平，甚至略有增长。由于供应量没有减少，甚至在增加，而成交量主要城市在减少，所以使得今年销售比都是小于1。 市场上可售量也在持续的攀升，北京按现在的数据出清周期是20个月左右，武汉的周期是24个月左右。这是各个城市在目前的情况下，以及2011年整个价格成交以及市场供应的状况。
十月份成楼市转折点 住宅土地成交双双下跌
再看大城市的经济指标，一到十月份整个销售面积同比增长10%，销售额同比增长11 %左右，值得注意的是，十月份开始销售面积和销售额同比和环比都出现了下降。从房地产开发投资来看，开发投资增速仍然处于历史的高位水平，一到十月份同比增速31.1%，这个速度在过去的年份中平均24%的投资额来讲，还是属于高位的。从开工和新开工面积来看，房地产新开工面积一到十月份同比增长21.7%，去年新开工面积平均增长不到20%，所以今年的新开工一到十月份累计增长也是高于过去整体平均水平。
但是，十月份单月新开工面积增长10.5%，增速明显出现了下降。在土地市场上可以看到，我们统计了133个城市，住宅推出面积下降了9.5%，推出土地成交面积同比下降了11.5%。这可以看出，住宅市场无论从推地还是成交的情况来看都不乐观。虽然整体的市场没有出现下降，是由于商业办公楼的贡献，商业成交面积增长了18%。价格方面，住宅用地价格同比下降了9%。商业办公楼平均用地上涨了7.6%，值得注意的是，今年一到十月份土地的平均溢价率是13%，去年这个数字是33%，2009年这个数字超过了50%，可以看到，整个土地市场确确实实出现了溢价率的下降，住宅市场成交量、推出量都出现了下降。
整体土地出让金的收入，一到十月份基本上还略有增长，11月份土地出让金收入下降了1.84%，我们预计今年一年土地出让金从中央政府来讲不会减少，虽然价格下降，但是用量弥补了价的不足，使得整个市场土地出让金并没有减少。各地城市包括地方政府的感受不一样，地方政府觉得今年卖地不行，但是中央政府的并没有受到太大影响。今年整个房地产销售金额也不会出现减少，总体从中央政府来讲，一盘棋，关于房地产销售关联税收收入也不会减少，所以今年中央政府土地出让金的收入以及税收的收入都不会减少，中央政府在这一块根本就没有压力，跟地方政府的体现不一样。
搜房网2011-2012中国房地产形势报告会(昆山站)圆满落幕 直播实录
主题演讲：
苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋教授：长三角发展带动 昆山未来房价趋涨
超级访谈：
季红霞:房产调控涉及民生 昆山房价已回归合理水平
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
