[摘要] “住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。
行业集中度继续提升
大型房企业绩抢眼的另一面是，调控也使得房地产行业洗牌加剧。一些在融资和销售跟不上的中小房企，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。
近期，万方地产公告，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。
5月27日晚间，上海新梅置业股份有限公司宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。6月25日晚间，亿城股份发布公告称，亿城集团股份有限公司、控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司将以11143万元转让秦皇岛天行九州30%股权。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当年仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要与其融资渠道收紧及周转状况有关系。
“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。过去，大型房企频繁拿地，甚至进行阶段性的降价营销，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住当时市场的局面。中小房企在市场角逐中竞争不过大型龙头房企，这些企业就有可能面临市场份额丢失及资金面的问题。”张宏伟认为，在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显，其生存环境将步履维艰。
据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，标杆房企的市场集中度逐渐加强。2013年上半年，企业销售金额集中度方面，10大标杆房企市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，10大标杆房企市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度继续提升。
从房企融资额方面，也可看出市场的分化。中原地产研究中心统计数据显示：上半年10大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，较2012年上半年上涨了75.6%，并已超过了2012年全年的413亿融资额。这些标杆房企多数采用低成本的海外融资方式，而这是中小房企难以企及的。
业内人士认为，对于中小企业而言，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，令其发展环境越来越恶化。这时如果它们借助民间资本，如果行业政策发生任何变化，使市场曲线转趋向下，那将会有更多的中小房企被清理出局。
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