[摘要] “住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。
“万科的定位是城市配套服务商。”6月底，万科总裁郁亮在的媒体交流会上，抛出了万科的崭新定位。
两天之后，碧桂园也在其开发的五星级酒店增城碧桂园凤凰酒店，召开了一次关于新型城镇化的话题探讨。
《每日经济新闻》记者注意到，新型城镇化，已经成为越来越多地产公司关注的焦点。但是在新型城镇化过程中，房企究竟扮演怎样的角色？是否还会延续原来的盈利模式？是否需要进行一次盈利模式的革命？如果不卖房，房企拿什么来代替地产开发的？
10年见到行业天花板？
“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。
与去年同期相比，10房企、20房企及50房企均实现跨越式增长，尤其是20房企，一年之间其入榜门槛涨幅达84%。
梯队中，400亿元以上房企数量达5家，而去年仅有2家；销售均值上，梯队再次远超去年同期，同比增加72亿元。而第二梯队金额均值同比有所减少，其他梯队销售均值都好于去年；龙头企业表现上，借壳上市成功之后，绿地扩张步伐明显加快，成为今年上半年房企排行中的赢家，其销售金额排名从去年的第四名上升至如今的第二名，仅次于万科，达到653亿元，与2012年的450亿元相比，增长45%。
但是，这种增长被认为未来一定会遇到天花板。
郁亮说，不用十年，就会有传统意义的“天花板”。中国房地产市场到十万亿就差不多，一年一千万套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。
在这样的背景下，房企所看好的新型城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，房地产运营模式的革命。
根据国家统计局数据，在城镇生活的人口有6.22亿，但实际上，其中很多还属于农业户籍人口，大体上有1.67亿人。
房地产业内人士分析表示，市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑。这种配套，也要求房企能审时度势，从而加快从传统开发角色向新型角色转型。
这也是万科和其他房企提出角色转型的基础。
从盖房子向造城转变
对于城市运营商和开发商的区别，一位业内人士表示，“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变，最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。
另外一位业内人士介绍，目前开发商更多处在“配合政府进行区域建设”的阶段。数据显示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五环外的远郊地带，而从2009年开始，五环内住宅用地的年平均供应量仅在10宗左右。
由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。业内人士表示，一方面郊区的房子想卖得好，必须解决配套问题；而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。
在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以 “大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。
在北京大学不动产研究鉴定中心承办的“世界华人不动产学会2013年会”上，国务院发展研究中心副主任韩俊研究员分析了中国城镇化面临的挑战。他认为工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化要相互协调，工业化和信息化要深度融合才是新型城镇化的新内涵。
事实上，通过新城镇建设，一个比“淘宝网”内容更为广泛，平台更广的“城市淘宝”已经形成。它覆盖的领域更为广泛，从产业招商，到医疗服务，再到教育配套。这些服务的引入和运营，未来将会为房企带来新的盈利点。虽然短期内没有人能说清这个盈利点是什么。
这就像当年没有向商家收取费用的淘宝网，虽然暂时没有盈利点，却必然为整个经济领域所关注。因为房企所开发的新城镇数量庞大，比如碧桂园的一些楼盘规模在万亩以上，仅入驻这些楼盘的业主，就能产生巨大的经济。
开发商的转型尝试
此前，华夏幸福就通过引入各种产业开发的新型城镇，引入的行业包括生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。
而包括万科、龙湖、世茂在内的房企，为开发的新型城镇提供各种生活配套，也为业主提供了方便的生活服务平台，为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品，乃至私人飞机预订等全套的管家服务。
这些比“淘宝”更为广义，更加非具象的服务、销售平台，为房地产商从开发商变身为城市运营商提供了潜在的方向和可能性。
以万科为例，万科在自己的社区服务平台内搭建了“五菜一汤”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套；“一汤”是指“幸福街市”（蔬菜连锁超市）。此外，还建设了关联的垃圾配套厂。
业内认为，随着万科的销售规模不断增长，以及万科对业主生活配套服务内容不断完善和增长，未来万科仅靠第五食堂的收入就极为可观。
而房企可以搭建的平台显然还不只是这些简单的生活服务配套。一家以定制住宅闻名的地产公司近期还计划在小区内大量建设光伏发电设备，进而成为国内家自发电楼盘。而这家公司的开发规模一旦放大，公司更有希望成为的光伏发电企业之一。
也正是因为可以借助自己开发的平台，向业主提供更多服务。部分开发商认为，在住宅市场不再增长甚至出现萎缩时，公司可以有机会转变成为城市运营商。
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调控未阻楼市攻伐战 行业分化中小房企生存艰辛
调控未能阻止大型房企的攻伐战阵。
据统计显示显示，今年上半年销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，而2012年这一数据为5728.58亿元，同比上升21.72%。
大型房企业绩增长尤其迅猛。尤其是前二十名房企销售额，一年之间入榜门槛涨幅达84%。去年同期销售额600亿的房企只有万科一家，今年多达四家。
不过，由于上述榜单并未严格区分权益销售部分，所以，上述统计存在一定水分。但整体趋势仍表明，大型房企规模优势渐显，日子比去年好过。而中小房企洗牌却在加剧。
规模持续分化
从房企上半年销售业绩来看，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。
与去年同期相比，前十名房企、前二十名房企及前五十名房企均实现跨越式增长，尤其是前二十名房企，一年之间其入榜门槛的涨幅达84%。
从销售金额角度来看，前十名房企入榜门槛达283亿元，与2012年上半年的174亿元相比，增幅达63%。前二十名房企的提升力度更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比增长84%。此外，前五十名房企入榜门槛也由2012年上半年的36亿元增至今年的56亿元，增幅达56%。房企金额门槛纷纷提升，反映出龙头房企紧抓市场回暖时机，积极采取随行就市策略，实现销售业绩的大幅增加。
大型房企中，万科仍然位列，并从去年的610亿增长到今年的830亿，并高于第二名绿地集团177亿，差距持续拉大。保利和中海分别为645亿、635亿，差距明显缩小。照此趋势发展，今年进入千亿俱乐部的有望达到四家。
前十名房企中，值得注意的是绿地以及碧桂园。绿地从去年上半年450亿一跃至今年的653亿，紧跟万科其后，而碧桂园则以340亿的销售额跑进前十名，该公司去年同期仅为163亿。绿地为谋求上市，近两年加速化扩张，其销售额增长在意料之中，而碧桂园从去年下半年开始采用全员营销的方式，对其销售业绩产生了积极影响。
融创中国也表现优异。该公司从去年上半年125亿销售额，跃至今年上半年的235亿，几近翻番，其天津大本营和北京分列当地房企销售额的和第二名。融创中国今年销售目标为450亿，若下半年保持现有趋势，全年完成销售目标问题不大。
路劲基建今年二季度也保持了较快增长，销售额76亿元，同比上升49%，排名较一季度上升6位至第40名。路劲地产主要以首置首改型产品为主，旗下路劲世界城、太阳城项目销售情况较好。路劲产品迎合了购房者的需求，成为销售业绩保障。研究机构研究中心副总经理林波在接受记者采访时称，从大型房企上半年表现情况来看，房企间的竞争已越发激烈。一些房企开始爆发式增长，而根据既有计划按部就班发展的则有可能被爆发式增长的企业超越。例如，招商、金地以及龙湖地产，由于规模增长速度弱于其他房企，在房企格局中表现一般。
行业集中度继续提升
大型房企业绩抢眼的另一面是，调控也使得房地产行业洗牌加剧。一些在融资和销售跟不上的中小房企，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。
近期，万方地产公告，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。
5月27日晚间，上海新梅置业股份有限公司宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。6月25日晚间，亿城股份发布公告称，亿城集团股份有限公司、控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司将以11143万元转让秦皇岛天行九州30%股权。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当年仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要与其融资渠道收紧及周转状况有关系。
“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。过去，大型房企频繁拿地，甚至进行阶段性的降价营销，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住当时市场的局面。中小房企在市场角逐中竞争不过大型龙头房企，这些企业就有可能面临市场份额丢失及资金面的问题。”张宏伟认为，在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显，其生存环境将步履维艰。
据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，标杆房企的市场集中度逐渐加强。2013年上半年，企业销售金额集中度方面，10大标杆房企市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，10大标杆房企市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度继续提升。
从房企融资额方面，也可看出市场的分化。中原地产研究中心统计数据显示：上半年10大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，较2012年上半年上涨了75.6%，并已超过了2012年全年的413亿融资额。这些标杆房企多数采用低成本的海外融资方式，而这是中小房企难以企及的。
业内人士认为，对于中小企业而言，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，令其发展环境越来越恶化。这时如果它们借助民间资本，如果行业政策发生任何变化，使市场曲线转趋向下，那将会有更多的中小房企被清理出局。
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