[摘要] 江苏省统计局日前发布的《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》显示，2011年江苏的房价收入比达到9．5，超过3－6的合理区间。据介绍，房价收入比的计算公式为：当年全省商品住房的平均价格（省辖市区）×城镇居民家庭人均建筑面积／城镇居民家庭人均可支配收入。
苏省统计局日前发布的《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》显示，2011年江苏的房价收入比达到9．5，超过3－6的合理区间。而不同收入阶层的房价收入比差距更大，一户中等收入家庭不吃不喝11．1年才能买到一套房，对于低收入家庭来说，这个时间拉长到23．5年。
据介绍，房价收入比的计算公式为：当年全省商品住房的平均价格（省辖市区）×城镇居民家庭人均建筑面积／城镇居民家庭人均可支配收入。“房价收入比偏高，表明居民支付能力跟不上高企的房价，必然导致一部分刚性需求者由于购买力下降而不能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。”
这份统计分析还指出，9．5只是江苏房价收入比的平均值，如果按照居民收入分组，对于低收入家庭而言，23．5年才够买一套平均水平的房子，对一户中等收入家庭而言也需要花11．1年，即便是高收入家庭，平均也要花四五年时间才能买到一套房。除了高收入户之外，80％居民房价收入比都超出了6：1。显然，大部分居民对当前房价的承受能力较弱，房价水平超出了他们的支付能力。
降低房价收入比需稳定房价还需提高收入
“房价”二字最不缺的就是人们对它的关注，而温总理“两会”期间的一番话，使人们的注意力转移到了另外一个名词上――“房价收入比”。
3月14日，温家宝总理在回答记者提问时指出，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。
“房价收入比”把房价和收入水平联系在了一起，恐怕没有哪个指标更能表达总理的意思了。所谓房价收入比，也就是住房的价格与家庭年收入的比值，换句话说就是一个家庭需要用多少年的收入才能买起一套住房。
简单对比不可取
房价收入比多少才算合理？当前用得的一个标准认为，房价收入比的合理区间应该在4～6倍。这一指标是上世纪90年代世界银行在研究中国住房制度改革时提出的。当时，世界银行比较各国房价收入比时指出，在发达国家，平均每套住宅的价格总额与家庭收入水平的比例在1.8～5.5?1之间，而在发展中国家，该比例一般在4～6?1之间。国内专家在讨论房价合理性时常援引这一数据，并把4～6倍作为一个标准，以此论证我国房地产市场存在泡沫。
以北京为例，一个三口之家，假设人均居住面积为30平，因此需要90平的住房。根据中指研究院公布的数据，去年12月，北京房价平均为22869元/平方米，90平方米的住房总价为206万。而去年北京的人均可支配收入为32903元，三口之家年收入为9.9万，最后得出北京的房价收入比为21倍，也就是说需要一个家庭21年的总收入，才能买起一套住房，远远超过世界银行所提出的4～6倍的标准。
不过，对于这种最简单也最常用的算法，国家发展改革委投资研究所房地产研究室主任刘琳不以为然。她在接受中国经济导报记者采访时表示，将我国房价收入比与国外进行简单对比没有意义。首先，我国经过了一个房改的过程，住房的自有化率比较高，并且在市场化改革之前，住房的分配不是按照收入水平进行的，低收入的家庭也可能拥有住房资产。再加上较高的自有化率，居民可以通过卖旧换新的方式支付住房价格，对住房的支付能力不再仅仅取决于收入水平。
历史上，我国实行的是福利分房的政策，住房分配依据的更多是年龄和资历。
刘琳同时还指出，国内对房价收入比的算法与国外也不一样。在国外，对房价通常是取住房总价的中位数，通俗地说，就是把市面上所有房子的价格从低到高或者从高到低进行排序，选择排在最中间的那一（多）套房子的价格代表房价水平。并且在取中位数时，不仅仅包括新建住房，还把二手住房囊括进来。而在国内，对房价的处理通常是用住房的平均单价，再乘以一个面积，比如100平或者90平。这就存在两个问题，一是面积的选择缺少依据，数据表明，现实中的套均面积远远没有90平；二是房价的平均水平针对的仅仅是新建住房，没有包括二手住房，不能准确反映真实的房价水平。
至于为什么要用中位数而不是平均值，知名地产商任志强的解释颇有道理。从一般规律上看，市面上价格的住宅，已经成为一种财产性的拥有和奢侈性的享受，跟日常开支没有太大关系，其价格不是完全按收入水平来确定的。我国的国情也很特殊，流动人口所占比重很大，一方面，高收入人群携带大量财富涌向大城市，形成了实际的购买力，而其收入无法统计进来；另一方面，低收入人群在大城市创造收入，却往往回户籍地购置房产，没有住房需求，但其收入却统计了进来，这都使得平均值这一计算方法存在很大缺陷，而取中位数则可以避免收入和的两头所造成的干扰。
延伸阅读《《《《
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