[摘要] 9日，中指研究院发布了主要城市房地产每周交易数据情报，数据显示，本年第19周（5月2日~5月8日），监测的 35 个城市中，25 个城市楼市成交量下跌，超过总数七成。其中13 个城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州跌幅逾50%。
银行表现淡定
虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。
此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。
一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也绝不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。
从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样本中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格达到不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格下跌得十分离谱。
不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。
个人住房贷款并非风险
但针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。有分析认为，由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分，而是在于某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。
由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。
国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。
总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。
随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。
也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。
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