[摘要] 随着今年房地产业的遇冷，昆明的房地产开发商也不得不正视现实，开始加大产品的推销力度，已经有房企推出“5”字头房价，而如何购房也成为一个大众关心和讨论的话题。
随着今年房地产业的遇冷，昆明的房地产开发商也不得不正视现实，开始加大产品的推销力度，已经有房企推出“5”字头房价，而如何购房也成为一个大众关心和讨论的话题。作为在建筑设计领域工作三十年的建筑师，一直对房地产业的发展进行对比研究，现将有潜力的房产做一些总结，希望能对购房者有所帮助。
我曾经在新西兰学习和工作过十年，对新西兰的房地产发展也作过研究。在新西兰，住宅拥有率并不高，并且从1991年开始呈下降趋势，当时的房屋拥有率是76%，但到去年已经下降至63%。现在的住宅拥有率是1951年以来的低，买房者多是以投资为目的。这点与国内有很大差异，国内的住宅拥有率非常高，除北上广深这样的超大城市因为外来人口偏多，住宅拥有率不高外，大多数城市都在80%以上。所以在国内，人们把自有房产看得比较重要，在购房的时候也相对慎重。
对于购房者，首先要明确购房的人群：类是刚需人群，第二类是更新换代人群，第三类是投资人群。对于类人群，购房是解决基本的居住需求，价格是购房的重要标准，他们对房产未来能否不是很在意。而对于第二类和第三类人群来说，会更看重房屋的一些其他附加属性，如房屋的位置、品质和精细度，而这些也正是一个房屋能否的关键。
日前，朗咸平先生在温州的一次讲演中，对于楼市的投资者给出这样的建议：刚需房、地铁房、……总之是性价比高的房子。作为经济学领域的专家学者，对于房地产的概念如此模糊，让人哑然。首先说刚需房不是因为性价比高，而是因为房屋总价低而获得首次购房者的青睐，这类房产，抗压能力较强，在楼市下行时，保值功能强，但在楼市上行时，空间并不大，因为刚需房很少有其他附加属性。性价比是商品的性能值与价格值比，所以在考虑房产的性价比时，必须要对房产的性能值来进行分析，也就是说房产的优势或者说附加属性，我们从三个方面来说就是位置、品质、精致。
位置
一个房产附加值的大小，与所处位置有着至关重要的联系，我曾看过一档关于房产的电视节目，名字就叫“位置，位置，还是位置”。就是讲房产所处的区域是否有吸引人的公共服务设施，市政配套设施是否完善以及出行的便利性等外部环境因素，如地铁、学区、商圈等，如果房产靠近这些地段，的空间就非常大。
品质
中国的房地产业起步较晚，从福利分房到个人购房，在初始阶段大家都是无房一族，人们购房都属于刚需。在初期人们对房产的品质好坏没有太大的概念，但随着房地产业的发展，一些房企脱颖而出，成为房地产业的龙头企业，如万科、龙湖、华润等大型房企，他们更加注重房产的品质，也就是效应。品质主要体现在他们对户型的推敲、园区景观塑造、园区智能化管理水平、物业服务水平等内在因素，这点相信大家都有体会。随着房地产业的发展成熟，尤其是在刚需房产不再作为购房主流时，人们会更看重房屋的品质。
精致
由于购房者的需求不同，房地产开发商也开始针对不同人群进行特性化设计，如根据家庭类型划分的养老型、新婚型、双子女型、三代同堂型，根据居家时间划分的上班族、居家族类型。这些精细化的设计，带给购房者不同的感受和氛围，更容易被购房者所接受，空间也更大。
总之，房产的和保值是完全不同的概念，作为购房者，尤其是房产的投资者，对的期望远大于保值的要求，所以在选择房产时，要更注重房产的附加属性——位置、品质、精致，这样不论房地产业是上行还是下行，都会使你的投资收到良好的效益。
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