[摘要] 上海市公积金管理中心昨天发布通知，从11月22日起下调个人住房公积金贷款利率。
上海市公积金管理中心昨天发布通知，从11月22日起下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由4.00%下调至3.75%。算上房贷新政、普通住宅新标准公布、央行降息……连续的新政令人有眼花缭乱的感觉，“组合效应”更是不能低估，仅普通住宅新标准出台的十天里，沪上商品住宅成交量就比出台前10天涨了五成左右。
首套房贷优惠仍有门槛
按照新公布的公积金利率调整细则，五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%，按照10万元分30年还请计算，调整后每月公积金还款额为491.94元，比调整前少还15元，相当于又省了一顿饭钱；总还款额为177098.36元，比调整前总共减少约5400元。此前，从11月22日起，各金融机构人民币贷款和存款基准利率正式下调，也就是所谓的“降息”。对于购房者来说，其实还有一个不易察觉的利好消息，就是近期各主要银行首套房贷优惠基本均有松动。
一个多月前，“四大行”中只有农业银行首套房贷有九五折的优惠，其他银行均执行基本利率。不过昨天记者致电工商银行、建设银行和中国银行的个贷经理，发现这三家也都有了首套房贷的优惠，虽然各有前置条件，但这些条件已经不是普通客户“遥不可及”的了。
工商银行大场支行个贷经理给出的首套房优惠条件是“和我们合作名单中的开发商或者中介公司签约”，可以打九折；中国银行一位个贷经理告诉记者，与总行的合作开发商签约，或者个人商贷超过70万，房价总额超过200万，并且在该行开卡的客户可以享受基准利率九五折的优惠；建行上海体育场支行的个贷经理则表示，如果客户资质较好，且商贷数额在100万以上，“可以申请九五折”。
外环外成交量涨幅
商业贷款和公积金利率下降虽然对购房者利好因素很大，但毕竟出台才几天，其影响还需要观察；而普通住宅新标准于11月14日出台，10天以来对市场成交利好效果明显。11月14日-23日，全市一手商品住宅成交量达到37.79万平方米，较此前10天（11月4日-13日）大涨50.79%，从各环线普通住宅新标准出台后的成交情况来看，成交量明显提高，其中普通住宅增幅比重最为明显的外环外，其日均成交水平涨幅也最为明显，环比上涨超过六成。
普通住宅标准调整后，成交量的区域就是外环外的南桥新城板块，其成交量达到2.08万平方米，环比大涨179.03%。除了南桥新城外，嘉定主城区、南翔、金山新城、周康等外围板块的成交量亦颇为可观，这些板块也有很多符合普通住宅总价标准的房源，例如嘉定主城区板块的套均价格为189万元，而金山新城更是仅有106万元，都显著低于外环外230万元的普通住宅价格标准，南翔、金山新城和周康的成交量涨幅都超过了50%。
[算一算]
“新政组合拳”可省出一辆车
以上海外环外一套总价200万元的新房，首付60万，总贷款140万（公积金贷款80万，商业贷款60万），年限20年为例。
降息：商贷部分每月还款可省140.45元，总计可省33708元。公积金贷款利率下降后，每月还款可省107.32元，总计可省25756.8元。
由非普通住宅调整为普通住宅后：契税总计可省30000元。
共计节省：33708+25756.8+30000=89464.8元，也就是省掉了近9万元，等于省出一辆小型家用轿车。
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