两大因素决定本轮调控是否成空调

房天下博客  2010-06-03 13:34

本轮房地产调控，已历时月余。尽管从政策来看，此轮调控堪称史上最强，可从市场表现来看，各地量跌价涨，部分民众在开发商逆势涨价的情况下，仍然投身购房大军，本轮调控或将再成“空调”。从以往的历次调控经验来看，调控是否成“空调”取决于二大因素：

一、中央政府的态度。我们常说态度决定一切，这是对个人而言，其实，对政府的政策来说这句话同样适用。在以往的调控政策中，没有哪个官员旗帜鲜明地提出调控就是要降低房价。本轮调控，中央政府的立场依然是遏制房价过快上涨。从实践来看，房价稳定及遏制房价过快上涨的立场均不利于房产调控。因为稳定房价的立场令地方政府、开发商、炒房者、消费者都认为中央不希望看到房价下跌。于是乎，地方政府对中央调控阳奉阴违、开发商硬挺房价、炒房者囤房不售、消费者盲目入市。

为什么说政府的态度能决定调控的成功与否呢？理由有四，其一，政府的明确态度有利于确立明确的新闻导向。有了利于平抑房价的新闻导向，就将大大减少投资者、消费者的盲目与冲动，将使购房行为趋于理性；其二，中央政府有了明确的态度，则地方政府在执行时就有了明确的方向，也不会再有空子可钻；第三，中央政府发出明确降房价信号，海内、外投资者也不敢贸然入市进行投机；第四，中央政府明确降房价的态度，房产业界也不会再有那么多的房价大涨的论调和做法，因为即使那样做也将无济于事。

故此，中央政府应尽快表明降房价的态度，唯有如此，才能令本轮调控显效。

二、地方政府的执行。任何一项政策，须有好的执行，才能显效。从历次调控来看，无论是90/70政策，还是保障房的推进，地方政府对于中央政策的执行均难到位。而从本轮调控看来，仅有四个城市公布了地方版新政。而在公布新政的城市中，海南公然出台比中央宽松的地方政策，海南二套及以上房贷首付为40%，低于中央新政的50%。由此可见，地方政府对于中央此轮调控的执行极不到位。

地方政府对于中央调控政策执行不到位，将对房地产市场产生诸多危害：

1、影响银行对贷款投放的决策。由于地方政府对于中央调控政策执行不到位，银行将不再担心房价会下跌，也就不再担心不良贷款问题。这样，势必影响银行对贷款投放的决策。这样，将大大加剧金融风险。

2、影响开发商的战略决策。开发商在制定战略规划时，往往会以市场状况及未来走势为基准，来确立中、短期乃至长期的发展规划。诸如，产品开发、推盘速度、产品定位、房屋定价、销售及广告策略等都是依据其战略规划而设定的。地方政府对于中央调控政策执行不到位，必然会让开发商觉得政府还是很看重GDP的，必然会认为房价不会下跌，这样就将会影响开发商的判断，从而作出不利于企业长期发展甚至是错误的决策。

3、影响消费者心态。消费者往往相信权威，相信专家的言论，更相信政府，加之消费者获取信息的渠道相对较少，地方政府对于中央调控政策执行不到位将会在很大程度上误导消费者，从而令消费者产生购房冲动及非理性的购买行为。

4、影响媒体确立正确的新闻导向。前几年房价非理性上涨，与不正确的新闻导向助推是分不开的。地方政府对于中央调控政策执行不到位，令媒体觉得房价稳定上涨是应有的新闻导向，于是乎，在地方政府对于中央调控政策执行不到位的误导之下，大力推房价不跌甚至房价仍将大幅上涨的新闻（文章）。这一点，部分媒体已初现端倪。

5、助推房价上升。地方政府对于中央调控政策执行不到位，将令消费者失去理智，令观望者提前入市，令开发商提价而沽，所有这些，都令房价非理性上涨。因而可以说，地方政府救楼市将在一定程度上助推房价上升。

6、助长开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为。地方政府对于中央调控政策执行不到位将令开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等种种不良行为才有了心理依据，因为他们觉得地方政府是其同盟军，我还怕房价会跌吗？事实证明，正是政府对房产行业的大力扶持，才导致前几年房价疯涨的恶果。

7、助长非理性的房屋投资行为。无论是出租求利还是欲赚取差价，投资者看中的都是未来的获利空间。投资者对其未来的获利可能及空间的判断往往是通过媒体获取的信息加以分析而得出的。地方政府对于中央调控政策执行不到位令投资者有了自认为充足的投资依据，因而也助长了非理性的房屋投资行为。

8、助长恶意炒房行为。去年各地房价爆涨，是需求所至吗？非也！实属炒房所至。据称，有炒家手里拥有千余套房。这些炒房者哪来这么大的胆？政府的扶持与对中央调控政策执行不到位在很大程度上为其壮胆。可以毫不夸张地说，政府出手救楼市将助长恶意炒房行为。