转眼间2017年就剩下一个多月，马上要迎来2018年。这一年，各地楼市都笼罩在严厉的楼市调控氛围下，这种背景下，有的人还是出手买了房，也有一部分人在犹豫，在观望，在观察调控的影响，在等待买房机会。但是一样要面对的问题是，明年要不要买房，哪里值得买？买在一二线城市更保值，还是三四线城市更有潜力？
带着这个问题，我们先来看看一些数据。
从三四线城市房地产销售和投资占比来看 去库存加速市场火爆
分别是2013年到2017年前8个月，一二线城市和三四线城市在房地产销售额和投资额上的占比。从销售额来看，三四线城市的销售额在2017年占比达到了55%的值。一线城市占比10%，与前几年相比在缩小。同样，三四线城市在房地产投资开发的力度上也是占到了一半以上的比重。我们不难理解，三四线城市去库存今年为何这么快速了。
从人口流向看楼市：华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期人口繁荣
从相关数据分析统计来看，过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。再结合常住人口增速变化这一指标，我们发现华东的浙闽、西南的川渝黔、中部的豫赣鄂皖等省份5年来的三四线人口增速均在扩大。因此，我们认为华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，
2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线中的强者：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。
过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经呈现人口净流入更为明显，浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人口。在长三角各省中，也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入。
从土地市场来看：一线城市城市降温 三四现场城市吃香
进入年末，土地市场的交易规模并无下降态势。根据国家统计局的数据，今年1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速创最近三年的新高，并比1-9月份提高0.7个百分点。
11月16日，苏州（楼盘）举行近期型的一场土地拍卖，推出的8宗地块，总出让面积达到67.55万平方米。但在拍卖阶段，5幅地块均为底价成交，其余地块的溢价率也相对较低，溢价率仅为22%。
按照苏州的土拍政策，这8宗宅地全部设置了限价，但均未突破这一价格。
一线城市甚至流标。11月3日，北京平谷区的一宗“限房价、竞地价”地块遭遇流标，这是最近两年来北京土地市场首次出现流标现象。同日成交的另外两宗土地（共有产权地块），则以底价或接近底价成交。
此后，北京又推出多宗位置较佳的大体量地块，但多数以较低的溢价率成交，且极少突破限价。今年下半年，广州（楼盘）也出现两宗土地流标现象
由此可见，为避免陷入热点城市的调控“泥潭”，部分房企开始在调控并不严厉的三四线城市拿地。因为这些城市的项目周转快，容易获取现金流。
大部分分析人士认为，受此影响，除非祭出非常严厉的调控政策，否则三四线城市的土地市场不会很快降温，尤其是位于热点城市周边和城市群内的三四线城市。
风瑟2017-11-22 17:42:46
