[摘要] ​ 土地市场作为房地产行业的一级市场，历来被视为房价走势的风向标。今年的昆山土拍来得稍晚一些，早在12月11日的土拍之前，各种对于地王项目的猜测随之而来，最终这场稳稳的落幕收尾……
土地市场作为房地产行业的一级市场，历来被视为房价走势的风向标。今年的昆山土拍来得稍晚一些，早在12月11日的土拍之前，各种对于地王项目的猜测随之而来，最终这场稳稳的落幕收尾……
不禁让很多人跟去年的激烈土拍做个对比。2016年7月15日土拍涌现多个地王，如今这些地王项目今安好？已开盘的地王项目房价是怎样的，销量如何？未开盘项目房价会否高于昆山目前水平？这些地王会不会刺激周边房价上涨……
城东地王项目规划浮出水面
城东楼盘景悦澜庭，是景王路北侧、夏西街西侧的地王项目。去年7月15日，昆山立行投资以18010元/平米的单价，6.44亿元的价格拿下这一地块，楼面价12007元/平米，溢价率高达140.1%。
目前，该项目发布了规划公示，共规划8栋住宅楼，是一个小高层、高层建筑社区。
地块楼面价12007元/平米，如开盘销售，房价预计可能会在2万左右。当前城东多数盘均价在1.5万上下，景悦澜庭或将成城东破2万的住宅项目，要在片区这么大的价格差异中博弈，对项目也是个大大的考验。
城西地王项目已动工
城西楼盘时代悦庭47435元/平方米[玉山]时代悦庭34套在售，是鹿城路东侧、前进西路北侧的地王项目。去年7月15日，该地块被时代地产以楼面价15850元/平米竞得。
根据规划，时代悦庭47435元/平方米[玉山]时代悦庭34套在售项目容积率2.0，建筑密度25%，规划6幢，分别是3栋小高层，3栋高层，共324户。目前，时代悦庭正在建设中，近期不时传来开盘消息，但一直迟迟未开。
鹿城路东侧、前进西路北侧的地块历经两次土拍，均是地王，足见时代悦庭47435元/平方米[玉山]时代悦庭34套在售所处位置的优越性。由于拍地时楼面价不低，加之时代悦庭周边的房价普遍在2万左右，因此有理由相信该项目的开盘价格会高于周边项目，预计未来房价应该会在2.5万以上。开盘时间也是未定。
城南地王项目率先开盘，房价2.4万起
玉兰公馆，位于长江路西侧、衡山路南侧。去年7月15日，该地块被融信地产以13562元/平米的楼面价竞得。
6月份该项目已开盘，首次推出400多套房源，该地王楼面价已经达到1.3万多，它目前的房价带装修高层价格约24000-25000元/平米，洋房、别墅价格约28000元/平米。价格确实不低，但是要看看它的销量，小编特意去了官方政府网站房产信息网，并未看到有实质性的网签。
花桥2大地王项目或逼近3万
上海浦西玫瑰园是花桥经济开发区光明路西侧、商银路北侧的地王项目。去年7月15日，象屿以楼面价17480元/平米、成交总价44.067亿元土拍竞得，是迄今为止花桥最贵地王，也是昆山最贵地王。
项目由10栋高层、7栋小高层、2个会所构成，规划总户数2921户。8月份开始开盘加推，价格在3万以上。
花桥另一地王项目备案名是香逸铂悦，位于金变路南侧、远国路西侧，由盛誉（祥瑞）以单价35600元/平米、总价30.897亿元竞得，折合楼面价14240元/平米，溢价率高达179.2%。
规划显示，该项目将建17栋高层住宅和1栋低层商业。项目总用地面积86789.5平方米，总建筑面积287342.87平方米，容积率2.5，预计2019年动工。
今年土拍无地王 低价涨幅收窄
今年以来，昆山土地市场一直比较沉寂，一直到12月份才迎来昆山今年的首场土拍。截止到2017年12月28日昆山土地市场共出让68宗土地，出让总面积约为265.75万方，其中，工业用地占据约46宗，总面积约175.96万方，商住用地（商住、住宅）供应7宗，总面积约49.48万方，成交总金额为109亿元；商业用地有9宗，住宅动迁安置房共5宗
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土地市场作为房地产行业的一级市场，历来被视为房价走势的风向标，昆山2017年的出让体量超过去年，除此之外，总价、楼面价以及溢价率都低于2016年，并且相比2016年的土拍今年更加温和，房企拿地也更加的理性，没有出现去年那种每块必争的状况。
从2017昆山土拍看2018年昆山楼市：
1、城北、陆家两个区域。这两个区域因为许久未拍地，而核心区域的新盘几乎没有，所以更是僧多粥少。城北的两个地块拍出11899、10539元/㎡的单价，算上开发商成本的话至少在1.6-1.7万，如果是改善型住宅，那么大概率是要上2万的房价，这个价格会对周边二手房楼盘有一定的影响。陆家这块地竞争非常激烈，拍出了14032元的单价，成为片区历史价。陆家的这块地，未来房价肯定要上2万
2、花桥，依然是开发商的有力竞争区域。在目前的限购影响下，花桥的上涨势头得到明显抑制，成交受到极大影响，但是目前新政已满一年，有部分人已经有了购房资格，市场也会慢慢回温。从长线来看，花桥由于靠近上海+地铁11号线的优势，在未来依然具备强劲的上涨潜力。
3、城西的房价会暂时稳定一段时间。这次城西马鞍山路地块并没有很多房企参与竞拍，最后拿地的是广电地产，以14393元/㎡的价格拿下。但是这块地要开发商配建一所学校，因此成本价肯定会更高。广电这是要在城西深耕，目前在售的楼盘有兰亭御园37157元/平方米[玉山]兰亭御园266套在售、兰亭天悦40547元/平方米[玉山]兰亭天悦72套在售，而广电拿地的目的也很明显，对城西形成围合之势，不断拔高品牌影响力和调性，从而提高整体的销量。
很多人都记得，2016年的土拍影响颇大，尽管上半年已经上涨了一波，但是土拍后昆山房价几乎又调高了一个档位。但是今年土拍，对房价的影响微乎其微，这跟去年的市场形成了极大的反差。去年已经透支了极大的市场空间，今年由于整体环境影响，拍地价和去年持平，在限购并未放松，供需关系没有变化的前提下，目前房价并没有上涨。
2018年，昆山房地产市场难度会加大。房价上涨空间非常有限，不排除个别楼盘降价。
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