[摘要] 9月28日，经江苏省昆山市人民政府第65次常务会议审议通过，宣布正式印发《昆山市加强房地产市场管理实施意见》（下称《意见》），要求自9月29日起“调整非户籍居民购房政策”，就此房价连涨近9个月的昆山成为了重启限购政策的三四线城市。
9月28日，经江苏省昆山市人民政府第65次常务会议审议通过，宣布正式印发《昆山市加强房地产市场管理实施意见》（下称《意见》），要求自9月29日起“调整非户籍居民购房政策”，就此房价连涨近9个月的昆山成为了重启限购政策的三四线城市。
对此昆山市政府表示，此次发布新政调控房地产市场主要是为认真落实供给侧结构性改革精神，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，进一步促进昆山房地产市场平稳健康发展。
根据《意见》，新政将分别从加强土地市场供应；提高土地出让条件；强化土地批后监管；加强住宅项目报建管理；增加商品住宅有效供给；规范购销经营行为；强化商品房价格管理；调整非户籍居民购房政策；调整公积金贷款政策等17个方面全面展开。
调整非户籍居民购房政策
2016年以来，上海、苏州等一二线城市迎来房地产市场的爆发式增长。在多重调控政策的挤压下，位于上海与苏州之间的昆山逐渐成为承接沪苏外溢购买力的直接窗口。就此，昆山房价也经历着连续9个月的持续攀升，目前成交均价在15000元/平方米~20000元/平方米之间已是市场常态。
在昆山房地产市场也被热浪洗礼的大背景下，昆山市政府果断表态，赶在“十一”国庆节假日前夕出台房地产市场调控新政。
其中值得关注的是《意见》明确指出，调整非户籍居民购房政策。非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
业内专家告诉中国房地产报记者：“昆山此次出台限购政策符合预期。此前苏州限购政策并不包括昆山等地级市，所以昆山并没有受到限购政策的干扰，政策环境总体宽松，购房者对昆山尤其是花桥等城市的认可程度甚至要大于苏州。再加上苏州限购以后使得部分购房需求从苏州市区转移到了昆山市场，使昆山出台限购政策的预期逐渐强化。同时，作为国内重启限购政策的三四线城市，昆山的案例也意味着部分热点三四线城市购房政策的拐点也开始到来。”
另外，昆山此次的调控新政中，虽未进行差别化信贷调整，但却强调要加大金融监管力度。要求各商业银行要加强个人住房贷款管理，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核，严格房地产企业、中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构，各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，把个人住房贷款业务列入重点检查范围，严肃查处各类违法违规行为。
在公积金贷款方面《意见》明确要求，新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算；对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行（执行时间按苏州市文件）。
楼市地市调控火力全开
昆山此次的新政调控中，除了宣布正式重启限购，在土地市场的供应、出价等方面也进行了大篇幅的调整。
昆山市政府强调，要加强土地市场供应。根据近年来全市房地产市场状况，今后3年全市住宅用地供应计划每年确定为60公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需实际和存量未开发土地情况，实行分区调控。合理调整住宅用地供应结构，加强普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量。
另外，《意见》提出提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出让的商品住宅用地的规划设计要点中须明确海绵城市建设和工业化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建设品质。具体要求和住宅用地配建定销房（含人才保障房、动迁安置房等）相关政策另行制订。
与此同时，新政对引导土地出让理性竞价也进行了明确的说明。规定对部分地块根据土地出让金溢价率，提高项目预售条件和调整竞价方式。针对超出规定溢价标准的地块同苏州政策采取 “一次报价出让方式”进行竞价。
具体而言即，当土地价格溢价率达到50%~60%（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；当土地价格溢价率达到60%~80%（含）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价溢价率超过80%的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。
在着重调整土地市场的同时，昆山新政还强调增加商品住宅有效供给；强化商品房价格管理；加快商业办公用房去库存；加大住房保障力度；培育发展住房租赁市场；实施人才购房优惠政策；加强房地产市场风险管控；加强房地产市场舆论引导，在供应、价格到舆论等方面均有涉及，可见昆山市政府调控的决心与态度。
专家认为，昆山此次政策的目的有三：一方面落实供给侧结构性改革精神，即积极增加房屋供应和调整供应结构。另一方面，落实“分类调控”的思路，根据房地产市场形势，积极对各类购房群体进行新的购房政策调整。再则是积极促进房地产市场稳定发展，可以理解为积极应对当前房价过快上涨的风险。
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