[摘要] 用些关键词或许能更清晰地了解昆山楼市一年来的变化。
经历了房价一夜暴涨数千元，迎来了史上猛烈的楼市政策，目睹了房企抢地的“惨烈”聚焦了不少目光的昆山楼市，2015年，注定是不平凡的一年，是考验购房者承受力的一年，也是提振开发商信心的一年。
2015年已经进入倒计时，无论后一个月昆山楼市表现如何，总体大势已经摆在眼前。回顾这一年，用十大关键词来梳理一遍，或许能更清晰地了解昆山楼市一年来的变化，以利于对未来市场发展趋势做出准确的判断。
关键词一：降息
2015年是央行“忙”的一年，也是购房者实惠的一年。从今年年初开始，央行先后5次降息，4次降准。
2015年3月1日，一年期贷款基准利率下调至5.35%;
2015年5月11日，一年期贷款基准利率下调至5.1%;
2015年6月28日，贷款基准利率下调至4.85%;
2015年8月26日，贷款基准利率下调至4.6%;
2015年10月24日，贷款基准利率下调至4.35%。
央行降息的同时，公积金贷款利率也迎来一波下调，其中五年期以上贷款利率下降为4%，此前为4.25%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率为3.5%，此前是3.75%。
以100万元30年期的等额本息还款房贷为例，降息后每月可省下153元，累计还款金额将减少55078元。所以在不少业内人士看来，轮番降息是促使购房者出手的重要因素，且这个影响还将持续发挥在接下来的楼市表现当中。因此，目前买房，利率负担是近十年来低的。
关键词二：S1号线
在前几年就已传出消息的市域S1号线，在今年四月份再次传出消息，初步规划也随之出炉。这条对于昆山意义非凡的S1号线，将贯穿昆山东西，与太仓、昆山花桥相连，可以说是构成苏昆沪同城有力的助推器。
昆山自始自终都坚持着以发挥临沪优势为重点的发展倾向，11号线的开通让昆山花桥瞬间活跃起来，也因此吸引了大量的外来注资。也正是因为如此，S1号线的投入将比11号线花桥段带给昆山更多益处，市民生活也将发生翻天覆地的变化，生活圈扩大，消费更加扩散。
S1号线预计2016年年底开工。
关键词三：中环通车
今年4月30日，昆山中环试通车，次日全线通车。
这是一个崭新时代的开始。中环的建成通车，将进一步构建起城市立体化路网骨架，使昆山从平面交通迈向立体交通时代。
这是一个开启未来的征程。中环的建成通车，将中心城区与周边功能区域快速连接，促进公共服务资源由城市中心向周边地区延伸，为“一主一特四副”的城市中心体系搭建一个更加广阔的平台。
以平均80公里的时速绕中环一周仅需半。中环快速路的开通试运行不仅有利于提升城市能级，缓解市区拥堵状况，而且将进一步形成与周边上海、苏州、太仓、常熟等城市的无缝快速对接。据悉，中环至高速公路互通长时间不超过15。
而中环的通车，带动了昆山楼市2016年的波涨价潮，城西众多楼盘从原先的交通不便瞬间上升到了出门即上中环的层面。
关键词四：土拍地王
本已年底，昆山楼市在金九银十之后依旧不痛不痒，但11月的发力不仅让开发商看到了曙光，也将购房者狼性的一面表露无遗。2016年12月16日昆山土拍现场，拍卖出多块土地，其中城西2015-（9-6）地块（高新区林荫路东侧，杜克大道南侧）拔得头筹，以楼面价7640元/平大破昆山土拍记录。
而同期花桥2015-（9-2）地块（花桥经济开发区绿地大道南侧 ）与2015-（9-3）地块（花桥经济开发区曹浦路东侧、泗泾路南侧 ）分别以楼面价5064元/平与5708元/平成就花桥新地王，均被象屿地产竞得。
而此轮土拍之后第二天，随即而来的就是今年第二波：全城封盘涨价潮。
关键词五：上海与园区
昆山位处苏州园区与上海之间，也正是因为如此，昆山作为一个县级市依旧能保持高速发展，甚至在经济上赶超多个地级市。
上海保持其国际大都市的特质，在自身资源保持充沛的情况下，难免会造成资源外溢，而这部分外溢的资源就对于近沪地区造成了重要影响，昆山花桥与上海嘉定为邻，以安亭为分界点，地铁11号线通车后花桥潜力暴涨，直接晋升为上海的后花园，素有小上海之称，受上海房价不断攀涨的影响，花桥房价也不断拔高，且热度明显高于昆山其他地区。
苏州园区今年真是火了，土拍效应震惊，作为综合实力仅次于北上广深的特大城市，苏州之前的房价并非逆天，而今年一系列的土拍助长了苏州楼市的疯涨，园区逢土拍必有新王。而造成这一结果的真正原因是苏州楼市并非像其他地区供过于求的市场，苏州今年的楼市库存早已不足30000套，而今年园区开盘的住宅有多个盘都化身成日光盘。
关键词六：去库存
昆山楼市库存量近90000，对于一个面积只有960平方公里大小的县级市来说，这算是很庞大的库存量了。随着前几天中央经济工作会议的召开，中央明确规定要在2016年满足楼市去库存的目标。
很多人都想到了要想卖的快，就一定要降价。但从初步分析看来，降价不一定适用于昆山楼市。
昆山尽管拥有近90000的库存量，但昆山的活跃人口达到了200多万，流动人口占了大头，尽管多数人在购房上面会因为价格因素考虑再三，但以现在昆山楼市的实际情况与每年外来人口在昆山的落户量来看，房企不会为了短期内响应政府的号召还舍弃长久的利润。
当其他二三线城市还在忙着去化高库存时，今年，苏州购房者却在抱怨房子“太少”。
今年以来，苏州楼市库存量一直在保持着良性消化的状态，8月份更是打破了楼市维持了15个月的50000套存量大关。截至2015年12月初，苏州住宅库存仅剩3万余套，与此同时，楼市似乎已经没有了传统概念上的旺季淡季之说，就拿11月份来说，苏州月住宅成交11056套逼近银十，如此高效的去化速度令人胆颤，也正因为苏州楼市的强劲表现，昆山楼市在年末也表现出了厚积薄发的潜力。
关键词七：生二胎
在今年10月召开的党的十八届五中全会决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。一时间，关于二孩的话题不绝于耳，其中也涉及到了楼市。
尽管二孩政策全面放开对楼市会产业一定的影响，比如原来属于刚需范畴的三房将不能满足拥有二孩的家庭住房需求，四房将成为刚需房，三房的市场将受到挤压。此外，二孩政策的全面放开，或许将会进一步影响的地位，的地位将更加不可动摇。当然，生育还有个时间窗，所以对房地产的影响也有个时间差。
2016年1月1日二孩政策施行。
裕花园花溪公馆效果图
价格：均价12500元/平方米
动态： 裕花园花溪公馆裕预计1月初加推25#，已于2015年12月12日开盘，首推24#108房源，主力户型面积为116㎡和126㎡的2+1户型，143㎡的复式3房，目前平层房源均价12500元/㎡，购房可享总价减5万优惠；复式房源均价14000元/㎡，购房可享总价减10万优惠。
裕花园花溪公馆交通图
朗峰裕花园效果图
价格：待定
动态： 朗峰裕花园预计2016年1月底开盘2#、3#，户型面积为A1户型140平米三室两厅两卫一厨，B1户型95平米两房两厅一卫一厨。交房时间为2016年12月31日。
朗峰裕花园交通图
观湖壹号效果图
价格：均价13000元/平方米
动态： 观湖壹号目前在售1#、3#、8#楼少量房源，主要面积为105平米、122平米、141平米、170平米，均价12000元/平米；
观湖壹号交通图
象屿都城效果图
价格：均价9300元/平方米
动态： 象屿都城在售盘18号楼，共264户。均价在9000/平米—9500/平米。目前在售还有一期1#-10#房源,主力户型65㎡、69㎡，均价8500-9000元/㎡，所有房源预计2017年3月底交房，现所有房源团购3万抵6万优惠。详情咨询售楼处。
象屿都城交通图
可逸兰亭效果图
价格：均价9000元/平方米
动态： 可逸兰亭在售20#、24#高层房源，主力户型面积为109㎡、113㎡，均价9000元/㎡，现在购房可享3万抵6万元优惠，20#、24#为后在售的楼栋，后期再无加推，预计2017年5月交房，目前房源剩余不多。
可逸兰亭交通图
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