[摘要] 去库存是 2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而 2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。接下来，便是近乎“疯狂”的利好政策轰炸。
【前言】降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。在8年来强政策的刺激下，昆山楼市量价飙升，前11个月中，销量同比连涨8个月！2015年总卖房超5万套不成问题。成交量些漂亮数据的背后，昆山地价不断刷新，11月中旬昆山市国土局集中出让8宗地块，其中林荫路东、杜克大道南地块的起始价格已经高达8000元/平米。
这一年，精彩纷呈，耐人寻味。这一年，太多的变数难以想象，太多的不同寻常。这一年，“不买房，你又得后悔了”成为网友的家常谈资…2015步入尾声，房天下矩《2015-2016昆山楼市白皮书》，用数据还原真相，360度用事实回眸精彩片段，全方位多角度触摸疯魔的2015，迎接甚可期的2016。
去库存是 2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而 2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。接下来，便是近乎“疯狂”的利好政策轰炸。
本文从购房政策、房贷新政、公积金新政、房地产税、落户制度以及不动产登记条例、二胎政策放开等几个方面了解2015年的楼市政策梗概。
33新政一触即发 2015年新政连环轰炸
3月30日，央行发文称将二套房商贷首付比例降至4成；公积金首套房首付降至二成，公积金贷款结清二套房首付降至3成。财政部发文也表示，从3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。
进入4月后，相关政策陆续落地，昆山二套房首付降至45%，公积金贷款买首套，低首付款比例为20％等。在政策落地后，商品房成交量和房价也开始出现波动。
“3月末央行、财政部等部委新政出台，直接促使刚需购房者和改善性购房者按揭贷款门槛降低，这使得购房积极性得以提高。”业内人士如此评价330新政的积极意义。
对于新政对二手房市场的具体影响，一部分房产中介认为，二套房首付下降到45%对市场影响不大，因为虽然首付降低，但是后期贷款压力随之大幅增加。而营业税5改2刺激了大量优质次新房上市销售，买方的选择余地相应增大，带来了二手房市场的活跃。
多城调整住房公积金政策 公积金贷款五年利率低
事实上，2014年下半年以来，就不断有城市加入调整住房公积金政策的大军中。明显可以分为四轮。这四轮依次为：各地松绑限购政策；央行降息；各地发布购房补贴及央行再次降准；“两会”前后，鼓励自住及改善需求政策，主要在公积金政策，回购库存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策则全面松绑二套房贷款。
5月份开始，多城开始积极调整住房公积金政策。5月10日，昆山住房公积金贷款新政将于15日实施，今后家庭、个人高贷款额度分别可达70万元和45万元。此次调整还涉及降低首付款比例，职工首次使用公积金贷款购买自住型住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。
部分城市还放宽了首套首改房认定标准，使政策覆盖范围进一步扩大。公积金政策的放松在一定程度上刺激潜在需求加速进场，从而加快存量房销售速度，促进消化楼市库存。据苏州住建局网站新数据显示：截止12月1日凌晨，全市住宅库存仅剩36292套，相比9月初7万的库存，10月和11月2个月去化近半。
年内双降频发 住房成交量再创新高
中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。
降准降息组合效应助力库存去化，至此，金三银四楼市回暖兆头已现，红五延续银四热度，7月8月淡季不淡，一轮土拍搅翻了楼市，开发商热情高涨，购房者积极入市，金九银十超完美收官，成交量再创新高。
户籍制度改革 新昆山人要的积分落户制度真来了
地方户籍制度改革不断推进，推动新型城镇化建设向前。在落户方面，各地普遍提出放开中小城市落户政策，对于特大城市则是建立完善积分落户制度。
而在2015年被“封”为特大城市的苏州也在落户制度方面开始尝鲜，12月15日，苏州流动人口积分管理办法开始颁布，该政策将于2016年1月15日起正式实施，具体计分标准也相继出炉。
据了解，积分达到一定分值的，可以享受相应的户籍准入、子女入学、子女参加昆山城乡居民医疗保险等公共服务待遇。
房地产税并未列入今年国务院立法计划
房地产税一波三折，9月7日，中国政府网近日公布《国务院2015年立法工作计划》，但此前热议的房地产税并未列入今年国务院立法计划。
据悉，由于房地产税是一项系统工程，涉及千家万户的存量财富，对如此巨大的一笔财富征税，其课税的对象、范围、税基和税率等要素的科学和公平就尤为重要，因此税制设计起来也较为复杂。
不过，有一点值得关注的是，尽管房地产税未列入今年国务院立法计划，但已经列入2015年人大常委会立法工作计划，属于立法预备项目，同时也被列入十二届人大的立法规划。
有分析认为，这体现本届人大推动房地产税等立法决心，也意味着房地产税立法有望提速。
《不动产登记暂行条例实施细则》通报 地方机构整合全面执行
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议在京召开。会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》。
会议指出，不动产统一登记是转变政府职能、建立现代国家治理体系的一项基础性制度。2015年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，国务院高度重视《细则》的制定工作。按照国务院的部署要求，在不动产登记部际联席会议成员单位的支持配合下，《细则》制定的法定程序已经基本完成，出台实施的条件已初步具备。
据相关方面介绍，目前已有198个市(州)完成市级职责整合，1193个县(区)完成县级职责机构整合，分别占市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。
全面放开二胎 房地产或迎来第二轮黄金时期
万众瞩目的党的十八届五中全会胜利闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。
在此之前，由于中国长期实行独生子女政策，造成当下中国的人口结构已出现严重扭曲。根据国家统计局的数据，中国人口已经进入老龄化与少子化并存的新常态。
那么，普遍二孩政策对房地产行业有什么影响呢，很明显，这是对中国房地产市场的长期利好，这里所说的利好至少是二十到三十年，不仅房地产总量需求将增加，更是在细分领域出现绝好的投资机会。
首先是学区房需求大量增加
二孩的放开将带来就学的压力，给目前本就火热的教育地产更添一把火；由于目前传统教育地产，房龄较老，小区环境较差，但是价格却堪比“豪宅”。而对于这些望子 成凤的父母来说，既然有能力生二孩，那挤破脑门都想为孩子换一个良好的教育环境，教育地产将供不应求，优质学校的教育地产更是优中更优。大家知道康老师从去年开始连续购入具有国家名校学区名额的香河大爱城项目，现在大家应该看清是为什么了吧。
其次是小户型产品受挤压、大户型的需求量将增加
目前刚需产品的面积划定为90平米以下的住房产品，从市场上看，大多为一居，两居到小三居户型，刚好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，显然这样的划分将会令空间变得局促，也许是家长没有了独立的书房空间，也许是孩子们需要玩耍嬉戏的活动空间。因此，未来小户型刚需房将受到市场挤压，其地位变得较为尴尬。
然后是改善性购房需求增加
改善性需求大部分为三到四居宽裕户型，对于生二胎的家庭来说，在拥有两个孩子以后，三居产品对他们而言将成为刚需产品。开发商也需要考虑增加婴儿房等功能房的设置。未来，四房成为二孩家庭的选择，五房则成为市场的改善性需求产品，多出的空间作为2个孩子儿童娱乐室等。
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