[摘要] 我查阅了一些资料与数据，竟然发现城西的房价将破20000元/㎡！
近期不时有小道消息称城西房价将大涨，起初我并不以为然，我一直认为就算S1号线贯穿城西多也只能带动2000元/㎡的涨价幅度，但这小道消息愈演愈烈，终勾起了我的兴趣，查阅了一些资料与数据，竟然发现城西的房价将破20000元/㎡！
这不是危言耸听，也不是购房催化剂，更不是信口开河，请容我喝口水给你一一道来。
一、新土拍露出端倪：竞拍价、容积率、土地面积放出涨价信号
根据2015年11月16日新国有建设用地挂牌出让公告显示，城西林荫路东侧，杜克大道南侧148668.2㎡的土地将挂牌出让，而竞拍起始价竟然高达8000元/㎡！相比2013年8月份成交的观湖地块起始价，这块土地的起拍价竟然逼近观湖地块的2倍！
观湖壹号是由高层与小高层组成的城西精品住宅项目，容积率在2.0-2.5之间，而这次的新地块容积率要求仅为1.5-2.0，从居住角度来说，新地块将会建设更多的小高层建筑，而从其148668.2㎡，比观湖地块还要大42000多平米。
这就意味着在不违反规定的情况下，注定该地块不可能是单一的小高层格局，势必会打造成一个拥有高层与低层住宅，甚至别墅并存的小区。
当年观湖壹号地块的竞拍起始价仅为4500元/㎡，而当前其小高层房源均价已达13000元/㎡，热门楼层还供不应求。那么这个新地块起价8000元/㎡，未来又是以小高层为主的小区又能卖到何种天价？
二、城西规划多项起底：逛商场、去上课、看病治疗彰显民生百态
城西8大商业将补齐商业配套短板！
1、新江南·生活荟7月25日正式开业
新江南·生活荟位于前进西路与祖冲之南路交汇处，已于7月25日正式开业。是由昆山城市建设投资发展有限公司打造，以“新能量 漫生活”为项目定位，将悠闲生活、家庭生活、品质生活、健康运动的四大生活功能情态糅入开放式的建筑形式与优美自然的环境之中。强调区别于都市快节奏生活的，健康、自给自足、可持续的生活方式。
2、华润·万象汇预计2017年年底落成
华润·万象汇位于前进路和鹿城路交叉口，已经于5月27日奠基，预计2017年年底落成。据悉，华润万象汇全方位业态涵盖时尚购物、精品超市、真冰溜冰、巨幕影院、养生健康、儿童娱乐、图文教育、环球美食、商务休闲等，未来将为城西中高端休闲新去处，在较大程度上提升城西的板块价值，也为昆山中高端商业市场注入全新活力。
3、阳澄湖科技园欧洲街方案已公示
阳澄湖科技园欧洲街位于祖冲之路东侧、杜克大道南侧地块阳澄湖科技园区内，南面中心湖，北临杜克大学，与拓展延伸连续的中央湖水岸空间相链接，包含步道等慢行系统，与昆山杜克大学未来校区的校门与中央草坪正面对接，形成坐北面水的朝向，与中央湖相互依托，地上建筑分设6个片区共12栋单体，占地3.5万方，为商业用地，其中可能建设一个不高于50米的教堂。整体为欧式风格建筑。
4、博士路南侧、大渔中心河西侧地块
该地块与观湖壹号一同于2013年8月拿地，博士路南侧、大渔中心河西侧地块占地面积89223.3平米，用途为居住、商业用地（地上商业建筑面积不得超过2000平米），商业建筑集中块状布置于东北角，并与住宅建筑相对独立布局。商业建筑面积不超过2000平米，建设邻里中心，其中应配建一个不小于1500平米的菜场。另外该地块内需配建6班规模幼儿园，将相关费用交给当地政府，在北侧地块内统一完成配套。
5、江浦路西、前进西路北将建设商业
项目位于华润国际社区西面，占地约3.6万方，用地性质为商业、商务、居住用地。
6、高新区虹祺路商业街
该项目位于昆山市前进西路北侧，马鞍山中路南侧，西侧是虹祺路。项目总用地面积为31723㎡，总建筑面积超8万方，规划有酒店，办公及商业。目前项目主体构造已完成近半。
7、中大未来城大型商业体
中大未来城有13万方的大型综合商业体：10万㎡I-BOX商业中心、8栋欧式古典风情滨水休闲墅街，融时尚购物、缤纷餐饮、大众娱乐等主题于一身的高端商业集群， 源自巴黎塞纳左岸的休闲风情，匠心打造的8栋古典别墅滨水休闲街区，是整个商业中的亮点。另外还有1栋I–soho(精品酒店公寓)。目前8栋欧式古典风情滨水休闲墅街已经实景呈现。
8、中心湖商业街
围绕中心湖，将规划水岸商业、社区健身公园、湿地公园、节庆广场、零售商业广场、邻里商业中心等。其中，区域内的道路、近40万平方米的绿化景观以及3.5万平方米的欧式水岸商业街将作为项目一期工程于今年8月底开工建设，计划明年投入使用。
31所幼儿园 17所中小学
按照该控制性详规，规划区域内共配套幼儿园28所，总计301班，可容纳学生9030人。另外，预控3所(合计39班)幼儿园用地。规划中小学用地103.82公顷，其中规划新建国际学校1所，保留高级中学2所;规划拟建九年一贯制学校1所、扩建1所，初级中学拟建1所。
6个全新医疗配套与五横四纵
1、综合医院：规划按三甲标准新建西部医疗中心（1200床），已开建。
2、专科医院：在花园路与虹桥路的交叉口西北侧新建昆山老年病防治中心专科院(500床)。
3、公共卫生机构：在通澄路和前进路东南规划新建昆山公共卫生中心。
4、社区医疗卫生设施：规划设置3处社区卫生服务中心，详见下表：
五横四纵交通杠杠滴！
五横：城北大道(外环北线)、萧林路、马鞍山路、前进路、朝阳路；
四纵：西城大道(外环西线)、祖冲之路、江浦路(中环西线)、白马泾路
规划通过增加支路（如在娄江市场区内适当增加弹性支路、前进路北侧增加支路）、优化道路线形（如震川路北、鹿城路西侧道路线形结合现状地块进行调整）等措施进一步优化路网系统。
本次规划还优化了公共交通场站、社会停车场等静态交通设施布局，以“促进公共服务设施向站点周边地区集聚，并鼓励混合和高强度开发”为原则对祖冲之路站、文化艺术中心站、江浦路站等轨道交通站点周边未开发用地进行优化布局。
三、周边房价涨头强劲：真数据、地铁线、苏州园区印证涨潮传言
苏州园区房价大跳影响岂止苏州区域
昆山城西之所以房价高于昆山其他区域，环境与学区仅仅是次因，主要的原因是因为城西的地理位置，其处在苏州园区与昆山市中心之间，而苏州园区今年的房价涨势吓破了所有购房者的胆，暖了所有已置业者的心。
苏州工业园区是中新两国政府间的重要合作项目，是苏州市对外开放的重要窗口。习大大出访新加坡，再次达成了中新成全方位合作，将中新双方第三合作项目落在了重庆。而这个合作项目就是中心苏州工业园区。
10月13日，国务院发布关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复，发展目标要将园区打造成中国开发区升级版，另一方面要在苏建设世界一流高科技产业园区。此外更将提升国际化开放合作水平。总而言之，园区已经上交给国家，未来发展不可估量。
不管是从房价分布还是从房价涨幅来看，但随着今年苏州各项利好政策的出台，园区通过土拍效应率先开启了炒作模式，并且领涨全苏州，半年之内园区房价涨了7、8000元/㎡！
此外，大家都以为园区湖西是苏州的商业中心，但湖西面积受限，无法容纳更多资源，园区湖东才是苏州未来的中心。除了现有的科文、博览中心等，三五年内湖东还将有多个大型旗舰项目落成，届时，湖东的苏州中心位置将确立。可以说是苏州地区规模大的金融带，也可以说这是苏州当仁不让的华尔街。
而昆山城西受园区影响很深，在园区土拍不断创纪录的投影下，是城西楼市真真实实不断攀升的价格。
说烂了的梗，S1号线预计明年开工
苏州昆山的市域线S1线纳入轨道交通第三期建设规划，将于明年开工。
S1号线在昆山玉山广场站可实现与规划市域S2线换乘。有了S1，如果以昆山中心城区的玉山广场站为起点，向西10至阳澄湖站，40以内就能到达苏州中心城区；向东25至花桥站，通过上海11号线换乘可实现40到达上海安亭。
当S1号线落地运营，昆山城西的生活圈子将不断打开，向西扩向东伸，届时即使城西的配套依旧跟不上民生需求，也不会因此而影响城西的居住品质。只是我略微担心如果城西的交通过于发达，在给城西带来发展机遇的同时，是否会给城西原本安逸宜居的楼市大环境造成影响。也许部分人是喜欢现在适合养老的城西，而不是一个快节奏的城西。
观湖壹号效果图
均价13000元/平方米 观湖壹号已于2015年10月31号加推6号楼，共59套房源，面积约166㎡、188㎡的小高层，4室2厅3卫，均价在13000元/㎡。6号楼的样板间已于10月17号开放，面积是166㎡、188㎡的四房。目前优惠预约付2万，开盘时优惠3个点。另外还有友邻置业计划，带朋友过来送积分卡，一个朋友50积分，至多100积分，可优惠100元/㎡。8号楼2单元还有少量的房源在售，面积101㎡和104㎡，122㎡，均价12000元/㎡左右，8号楼的1单元仅剩少量房源，2单元所剩房源也不多，另在售水景小楼王1号楼，面积124㎡和142㎡的2种户型，均价12000元/㎡。可享公积金贷款。二期预计2017年上半年交房。
同进君望效果图
均价16000元/平方米 同进君望预计2015年11月21号加推5#，推出44套房源，户型面积是180㎡、267㎡的三房和四房，预计均价在16000元/㎡。在售6#还有约10套房源，面积是185㎡，234㎡的，均价15000元/㎡。另在售二期11#、12#、18#、19#共有25套房源，均价15000元/㎡，户型有180㎡、230㎡，267㎡和320㎡。17#楼王还有3、4套底层的房源，户型有189㎡、233㎡，均价在15000元/㎡，二期房源预计2016年10月份交房。所有楼栋为大平层一梯一户。购房享98折优惠。
九扬香郡效果图
均价12000元/平方米 九扬香郡在售3#、4#、8#（已封顶），168㎡舒适3房，169㎡-214㎡宽景4房，均价11800-13500元/㎡。另有约2套200㎡-300㎡一期保留房源在售，均价12000元/㎡。
中大未来城效果图
均价10100元/平方米 中大未来城在售22#、25#、26#还剩约8套低楼层的房源，户型面积172㎡，均价10100元/㎡。在售21#期房，户型面积230㎡，价格在11500-13500元/㎡。另外在售15#还有少量现房在售，大平层面积247㎡，价格在11000-12000元/㎡。26#房源还有少量低楼层房源在售，户型面积172㎡，均价10000/㎡。三期房源预计2017年6月底交房，目前可享优惠：7天内签约享受99折。
江南理想效果图
低价11000元/平方米 江南理想在售二期房源，建筑面积106-260㎡，小高层均价11000-12500元/㎡，只剩12#底楼4套房源，高层房源已经全部售完，洋房均价12800-14500元/㎡，剩21#1套2楼房源在售，现购房商业贷款98折，公积金贷款99折，一次性付款97折，所有房源2018年5月份交房。
华润国际社区效果图
均价12000元/平方米 华润国际社区目前主要在售15号楼，面积约135㎡，100套左右房源在售；在售14号楼还有几套在1-3层，户型面积140㎡、190㎡。所售房源价格在11000元/㎡-12000元/㎡，均价12000元/㎡，都是大面积房源。15#、14#、22#、23#预计2016年底交房。购房95折优惠。
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