[摘要] 无论是购买新房还是二手房，基本上都需要办理房贷，房贷作为购房流程中相当重要的一个环节，不仅在办理房贷时需要讲究技巧，偿还房贷时更需要如此。那么买房时到底是选择公积金贷款好还是商业贷款好呢？接下来就随着小编一起来看看这些实用的房贷攻略吧。
无论是购买新房还是二手房，基本上都需要办理房贷，房贷作为购房流程中相当重要的一个环节，不仅在办理房贷时需要讲究技巧，偿还房贷时更需要如此。那么买房时到底是选择公积金贷款好还是商业贷款好呢？接下来就随着小编一起来看看这些实用的房贷攻略吧。
一、怎样认定首套房？
新政对此的认定方法可以用“认贷不认房”来概括。2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中，关乎个人按揭贷款的条例受市场关注。包括：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策
1.贷款买过一套房，但商贷已还完。
2. 首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
3. 夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。
4. 个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房（需提供两套房的出售证明）.
5. 个人名下有房，但当地房屋登记系统无从查询，再次买房也可按首套房算。
那么，什么情况下算“二套房”呢？
1. 贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
2. 个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。
3. 夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。
虽然首套房能享受贷款利率优惠，不过截止目前还没有银行能给到7折的贷款优惠，纵览各家银行目前的首套房利率情况，能获得9折利率就算很不错的，而且往往会附加其他限制。
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三、公积金贷款小贴士
1. 合理拉长贷款年限
公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。
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2. 小两口申请公积金贷款有诀窍
目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。
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3. 买房前提前停止租房提取公积金
正在租房并且暂时没有买房打算的财蜜，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。
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