[摘要] 中国国际经济交流中心经济研究部研究员梁云凤5月19日在中国国际经济交流中心第71期“经济每月谈”上表示，对房地产业进行营业税改征增值税的模拟结果显示，税率越低对房地产业刺激越大，但考虑实际情况，尤其在当前地方主体税较少的情况下，房地产业营改增后并不适于采用低税率，预计定于11%或13%比较合适。
中国国际经济交流中心经济研究部研究员梁云凤5月19日在中国国际经济交流中心第71期“经济每月谈”上表示，对房地产业进行营业税改征增值税的模拟结果显示，税率越低对房地产业刺激越大，但考虑实际情况，尤其在当前地方主体税较少的情况下，房地产业营改增后并不适于采用低税率，预计定于11%或13%比较合适。
“房地产业重复征税比较严重，主要有三重课税。”梁云凤表示，一是房地产业营业税存在重复征税，比如提供建筑劳务要交营业税，卖房子时还要交营业税，从而导致重复征税。二是营业税与增值税之间存在重复征税。房地产业营业税和增值税纠缠不清，其中涉及大量的兼营行为和混合销售行为，增加了征税成本，也提高了纳税成本。三是营业税和土地增值税之间存在重复征税，针对同一征税对象，营业税和土地增值税有不同的征税规定，导致了重复征税。
梁云凤表示，我国未来的房地产业增值税应把商业地产，尤其是房地产的新建地产、商业地产的销售和转售都纳入征税范围。同时，建议未来房地产增值税进行进项税抵扣，把不动产和土地使用权都纳入进项税抵扣范围。
一位业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示，改革主要是将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣。“经过测算，减税规模在8000亿元左右。这是一个粗略的估算，是根据2012年固定资产投资统计年鉴大体测算得出的。”
按照计划，今年房地产业将纳入营改增范围内。国务院日前批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要在2015年力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。
营业税“5改2”首月二手房成交畅旺 买家没有贸然涨价 信息时报
4月份作为房产新政执行首月，广州二手楼市成交畅旺，买家理性追价。
据满堂红地产报告称，营业税征收新政后，满堂红广州分公司在4月新增可售有效房源超过4900套，环比增加20.2%。
一次性付款客户回落
今年3月30日的营业税“5改2”等利好政策出台后，广州二手房市场的供应量明显增多，满堂红广州分公司在4月新增可售有效房源超过4900套，环比增加20.2%。成交方面，“证满2年”的物业成交比例为40.3%，环比增加3.9个百分点。
在执行限购政策的广州原10区内，4月的过户登记宗数比3月增加43.3%，预期5月的过户登记宗数有望在4月的基础上再增多两成左右。5月1～9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比4月同期增加16%，成交均价为21366元/平方米，比4月同期上升0.6%。
另外，4月20日中国人民银行再度降低存款准备金率，促使银行信贷进一步放松，从满堂红地产4月的二手住宅买家付款方式得知，一次性付款的客户比例回落到21.7%，环比减少4.4个百分点，而纯商业贷款的客户比例则从3月的27.6%增加至35.5%。
郊区放盘价增加了8%
市场成交量放大，令业主对后市判断趋向乐观，继而调整放盘价。事实上，自清明节开始，广州市不少板块的小业主已陆续调高放盘价，郊区的调整幅度相对于市区要高一些，普遍在8%以上，市区的上调幅度则在6%以下居多。当然，从实际的成交个案看，买家的反应还是比较理性的。
4月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%，但其占当月总成交宗数的比例与3月一样，皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍，成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。
业内分析
理性买家没有贸然追价
满堂红市场研究部高级经理周峰分析，准客户在税费及信贷政策调整的契机下进入市场，仍旧会衡量自己的出资预算是否能承担对应物业的价格及各项税费总和，故不会贸然大幅追价。
4月超过放盘价成交的物业中，逾八成交易的加价幅度在8%以内，反价太多的业主，反而会错失新政后批亦即迫切购房的客户。
另外，业内人士认为，营业税的“5改2”利好政策出台后，减免了一批证过2年但不足5年的物业交易税费成本，从而使广州二手住宅市场出现成交放量。但其实在今年两会提出“支持自住和改善住房消费”的指示精神下，仍有部分税种可以在交易环节再作适当合理减免操作，令客户的额外负担可以得到有效缩减。
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