[摘要] “保利是个P”火了 新式营销刺激出货量
前天，楼市火了一把。先是“保利是个P”，后来恒大地产又宣布无理由退房。开发商们在营销方面不遗余力地创新，希望能够刺激目前温热的楼市。
不过，业内确实因此沸腾了几天。一方面，一部分人觉得这只是一个营销噱头；另一方面，如果这些营销行为是真的，如何落实又将是一个难题。不过，从这一措施可以看出，一是开发商对楼市比较乐观，在新政利好的刺激下，楼市好转，房价进入上行通道，愿意退房的人数不多，“无理由退房”或者不用实行；二是对楼市不太乐观，即使是信心上涨，楼市看起来一片形势大好的情况下，开发商还需要创新营销方式来刺激购房者入市。
从东莞来看，自去年9月30日开始，利好楼市的新政策不断出台，降准降息、房贷利率降低、首付减少，都是为了刺激购房者入市。但是，楼市成交量并没有像人们想象的那样快速上涨，房价自然也仍然在理性的范围内小幅浮动，不论是开发商还是购房者，都还在试探着市场，虽然眼看着买方逐渐失利，卖方正在把握主动，但楼市前景未明朗，胶着状态仍在继续。
而且，无论从政策还是市场来看，目前楼市的主要任务仍是去库存，“供过于求”的库存压力是压在开发商身上的一座大山，趁着市场好转时快速回笼资金，才是正确的选择；而定价过高，囤货观望的，随着后市竞争压力加大，前景也将不容乐观。对于经历过近十年楼市调控的东莞购房者来说，对于价格的敏感度更是不一般，并且不时在市场上得到验证：两个楼盘在同期开盘，定价低的那个开盘成交红火，而定价过高的那个，开盘成交惨淡，销售量不到一半。
在笔者看来，目前这种温热的楼市，有一种温水煮青蛙的残酷，创新的营销方式，或能够刺激购房者快速入市，达到回笼资金的目的，而如果继续观望，在下半年新盘大量入市、竞争日益激烈的市场下，或将错过出货良机，重新步入困局。
不过，不管是营销噱头，还是创新营销方式，恒大无疑又火了一把，对于加强购房者对其旗下楼盘信心，起到了促进销售、快速出货的作用，想来近期将有更多的购房者开始考虑入市了吧！
深喉：一个“p”引发的保利地产新营销计划猜想 房天下 2015.4.15
假作真时真亦假，恶作剧也可能是故意为之。保利地产董事长宋广菊的一个“p”引发保利大动作的各类脑洞大开猜测。今日上午，宋广菊发布的一则“保利是个p”微博在朋友圈内疯狂传播，但3后即遭删除。“保利是个p”引起了业内的震动及热议，更带动了媒体圈五花八门的解读。
一位接近保利的内部人士向房天下记者透露，这极可能是宋广菊配合保利地产进行的营销炒作行为，大boss走下神坛实属不易。但据可靠消息称，4月17日保利将有集团战略层面的内容发布，这才是保利“P”计划的终结版。
“铁娘子”走下神坛亲民卖房
行业内都知，钟情房地产三十年的宋广菊为人低调，基本不接受媒体专访，其微博更新也只有37条，此次微博内发布引人猜疑联想的“P”着实不是其风格。据保利地产江苏公司营销经理许昌芸表示，自己并未接到集团任何通知，对于此事并不知道是何寓意。而对于有人爆出保利地产与保利置业合并的消息，许总表示自己并未接到相关通知。
出乎意料才更让人有好奇心，而这恰恰就是集团统一口径：“我们不知道啊！”那么尚可解读为，若非他人盗号恶作剧，那便是宋广菊为大家开的一个玩笑。因宋广菊的个人经历，保利地产从成立一开始，产品定位就是以普通住宅开发为主，以满足广大人民群众的刚性需求为主，这一战略至今从没变过，她也被外界称为“商界花木兰”、“铁娘子”。此次，通过微博运用新鲜网络用语，可见“铁娘子”也有柔情，走下神坛卖房子才是要务。
回款压力巨大 “p”计划精准销售
媒体猜测的4p理论中的p，难道就是宋广菊微博中所言的“P”？NO！扯出麦肯锡从上世纪60年代提出的4P才不是保利地产真正目的所在，取而代之的更可能是保利5p、6P……计划。
昨日，北京保利国际广场项目T3楼栋以13.3亿整体出售，成为北京商办物业今年大单。不是出租，而是整栋租售，保利今年的主要压力在于回款。据接近保利高层的人士表示，保利今年有2000亿的资金回款，而作为军人出身的宋广菊即是有压力也必须要完成任务。
根据保利地产年报显示，2014年保利地产库存规模达到2672亿元，相当于其2014年销售收入的两倍，同时2014年年底保利地产有息负面债总额高达1262亿元，与其一年销售额旗鼓相当，负债率为77.89%，处于行业较高水平。库存变现难，高负债还款更难，外加在4月10日公布的保利季度签约面积同比下降27.35%，目前正在借新政加紧推货。对于未来，保利营销“p”计划显得尤为重要。
那么p计划可能是啥：
1.Providing 养老地产、社会公益都可以如此理解。保利地产提出打造“三位一体”中国式养老，宋广菊也曾表示希望未来可以成长为中国式养老产业的引领者。2014年保利地产也是花了大力气共推动了51个社区养老改造，同时在2011年保利地产的和基金投入运营，借助社区及网络力量，搭建捐赠平台，可见支持尤为重要。
2.Power 如果说养老地产成为其重点发展的支柱，那么海外市场可能就是其重要的蓝海，能量的来源。2014年保利地产成立海外事业部，考察了美国、澳大利亚等海外市场，今年也将继续推进美国、欧洲、东南亚市场的开拓。
3.Property 保利地产的商业地产也是其重要组成部分。集中持有型物业包括酒店、商场、写字楼、会展， 2002年保利地产就提出了商业地产的战略规划，现在保利地产已逐步涉足写字楼、会展、酒店、购物中心等多种商业领域，两个已开业的购物中心项目。
4.Price 从价格来说，保利一直中规中矩。去年继续加大高性价比的刚需户型产品供应，全年144平方米以下住宅产品超过九成，保证了其总价不是天价。在过去一年，保利地产在土地市场新获39个项目，总地价428亿元，平均楼面地价3389元/平方米，也将使其未来保持稳定价格。
5. Payments 根据上文分析，2015年可售货源达超2000亿元左右，回款将成为其今年重要的任务。
6. perspective positive……一切皆有可能
明天，保利地产会解读“p”是什么吗？大家敬请期待，将目光再次瞄准宋广菊和余英微博吧！
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