[摘要] 即便政策不断调整，降价讯号也频频传出，但昆山房价小幅波动后依然坚挺着，从2014年年底的成交记录来看，昆山房价相比上半年有回暖趋势，房价的大幅下降不太可能。虽然过去的一年昆山楼市遭遇“寒流”，但有经验的开发商及时调整策略，抢占市场，争夺客源，因此总体来看销量并未大幅度减少。
6大区域房价整体理性
昆山外来人口众多，直接导致昆山的购房需求一直比较高，而其中又以刚需为主。虽然2013年昆山的新房成交量很高，但房价并未出现暴涨，即使是成交比较火爆的花桥区域，房价的涨幅也多在500元/平方米以内。所以昆山的总体房价并不高，发展还是比较理性的。
而在楼市震荡、多地房价狂降的情况下，2014年上半年昆山楼市也不乏有降价楼盘出现，但这样个别楼盘的降价对区域均价的影响并不是很大，更不要说对整个昆山的影响了。从区域房价来看，2014年相比2013年变化不是太大，城中和城西的房价稍高，崛起中的城东、城北以及以乡镇为主的城南房价相对较低，而花桥自轨交11号线开通后房价的一路高歌猛进，到如今也基本稳定了下来。
城中是昆山开发较早的片区之一，占据城市中央版图的稀缺资源，商业发达、位置优越、配套完善，区域内楼盘主推的产品以中高端为主，区域均价在10000元/平方米左右。
东部新城是一个集行政办公、金融服务、科技研发、国际商务等于一体的现代化新城，客群以外来型刚需自住及来自上海的投资客为主，所以在售楼盘主推的产品都是市场中主流的刚需产品，价格体系也以7000-7500元/平方米为主。
城西向来以生态环境优美、科教文体配套丰富受到众多置业者的喜爱，2014年随着逐渐崛起的商业配套以及炒得火热的，城西的楼盘更是迅速，目前的住宅房价已集体向万元大关逼近。
作为昆山老的市区生活圈，城北的成熟体现在它的医疗、交通、超市、学校等生活配套上，随着多个城市综合体特别是万达广场的进驻，其未来的发展潜力也很被看好，目前房价多集中在7500元/平方米左右。2014开年后虽然有不少楼盘在价格上有所调整，但基本上属于微调，影响不大。
城南以刚需型住宅和投资型别墅两类产品为主，其中刚需住宅集中在张浦、千灯，价格在6500-8000元/平方米。
上海轻轨11号线让沪昆两地实现了真正意义上的“互通”，而昆山房价与上海房价之间的巨大价格差，使得上海人大量涌入花桥置业，一时间，花桥楼盘的需求量暴增，区域内楼盘出现大面积大幅度的集中涨价。2014年随着区域内几个大体量盘以及纯新盘的新增供应，花桥可售房源充足，房价也算是冷了下来，目前区域均价在8000元/平方米左右。
房产电商=大力度优惠？
在电子商务渗透大众消费每一个领域时，房产电商产业也在迅速崛起。2014年上半年房地产市场比较惨淡，众房企纷纷选择与电商合作。团购、特价房，这是目前昆山房地产市场中为常见的电商活动方式，能给购房者提供为直接给力的优惠。从目前的发展形势来看，昆山房产电商渠道已经初步建成并获得了一定的发展。线上线下结合，线上炒作推广，线下则拥有代理行、中介等服务，实现房源快速去化。
如金塘园推出会员专享优惠，单套房价总价100万元以上1万元抵5万元，单套房价总价100万元以下8000元抵3万元；伯爵大地三期叠加别墅联手电商推出优惠2万元抵15万元，优惠力度强；悠然雅居二期合院携手电商推出15万元抵40万元的限时钜惠。此外还有中南·世纪城电商独享特惠2.5万元抵5万元，团购9.8折优惠；东晶国际花园团购3万元抵6万元，立减3万元；和风雅颂亲水洋房独享5万元抵15万元；品院2万元抵6万元；琨公馆2万元抵5万元；香溢紫郡团购享1.5万元抵10万元优惠，高层清盘房源一口价6500元/平方米；象屿·珑庭特价房8.8折优惠等。
但实际上，许多购房者发现，从电商平台拿到的折扣，往往在售楼处也可以通过其他方式争取到，有时甚至比电商的价格更优惠。在开发商眼里，房产电商更多的是一种营销工具，帮助楼盘扩大影响力。因而，开发商希望的是电商平台多做活动，闹出更大的动静，而不是直接给购房者大幅度让利。此外，电商涉及房源以刚需盘为主，多数高端楼盘及别墅对电商还是持观望态度。
“起字价”！开发商掷出利器
对于刚需一族来说，地理位置固然重要，但价格永远是王道。在开发商的各种价格招牌中，“起字价”是吸引购房者的一大利器，没有低，只有更低。
城东中南·世纪城8月每天推出一口价房源5888元/平方米起，另有限量100套特惠房源折后均价6300-6400元/平方米，首付低5万元起，一口价房源周一至周四每天推出3套，周五至周日每天推出10套，先到先得；首创·悦都8月推出一批特价房5830元/平方米起，均价6300-6400元/平方米，首付低5万元，高优惠10万元。
城南碧悦湾8月3日加推5号楼89、93、120平方米75套高层房源，5388元/平方米起，认筹1.2万元抵5万元，1套首付4.8万元起两房房源。
城北合生国际花园4月推出特惠团购活动，折后特惠价5688元/平方米起，此举引来购房者疯狂抢购；金塘园首付10万起，入住3房；昆山港龙城11月29日抄底价开盘，5688元/平方米起，总价15万元以下98套，15万-25万元218套，25万-35万元336套，35万-45万元225套，45万元以上117套；皇驾码头49-80平方米小复式公寓，折后3100元/平方米起；还有年底刚入市的万达广场住宅万达华府，12月28日开启团购季活动，6500元/平方米起，万达的品牌配上这样的价格，着实让昆山人民都吃了一惊，不得不说，万达这次是“玩真的”。
城西白鹭湾推出特价房源，65-125平方米准现房“史上低价”5800元/平方米起，一时引爆昆山楼市；湖畔雅居将于近期开盘，推出4栋楼228套小高层房源，面积为89、94、109平方米的三房，价格4750元/平方米起，均价5200元/平方米，也是吸引了一批购房者，目前火热预约中，交预约金2000元，开盘当天可享优惠1万元抵3万元；城际景苑85-115平方米小高层超值特惠5198元/平方米起。
绞尽脑汁玩转营销把戏
为了快速去化完成销售指标，开发商也是下足了功夫。从营销的方式上来说，城东区域是继花桥之后又一个被分销攻陷的区域。在区域楼盘销量的排行榜上，排在前列的几乎都是采用中介与电商联合的形式，低首付、分销战、价格战的快销模式成为城东区域的共识。
继一些大城市“零首付”推出之后，昆山楼市也有少数开发商试推“1.5成首付”、“零首付”的购房政策，尤其是城东、张浦等区域多家人气楼盘争相推出分期首付活动。在城东，有世茂·东外滩6月份针对71平方米临湖两房喊出“0首付”，5万元首付轻松购房，签约当日低支付总房款低10%高30%即可参加世茂集团专属的云理财服务，每年返还5%的高额利息，剩余20%首付款分别在2014年年底及2015年年底支付，每次只需支付总房款的10%。距离世茂·东外滩不远的中南·世纪城、建滔·裕景园等楼盘也推出了“首付一成”。这几家楼盘均为品牌房企开发，且体量均较大，在销售压力下，采用“低首付”的营销方式未尝不是一种加快出货的手段。
2014年上半年，还有一个新名词“蹿红”昆山楼市，那就是“夜闪购”。顾名思义，“夜闪购”即是在夜晚针对大批量购房者推出的团购活动。其中，新城·香溢紫郡、中南·世纪城、绿地21新城的“夜闪购”活动比较受关注，作为刚需楼盘的代表，以另类营销方式加快了新房去化。
另外不得不提的是2014年在房地产行业兴起的微信营销。随着人们工作越来越繁忙，平日没有太多时间接触楼盘和电脑，所以手机成了大家主要的信息获取通道，而手机社交工具也日益兴起，开发商也更加重视手机通讯软件的利用。2014年，昆山各大楼盘纷纷玩起了微信营销。通过现场扫描二维码添加关注即可赢取相应礼品等活动方式，建立起与客户之间的信息传递平台。
当前购房者观望气氛浓厚，开发商要打破局面，就必须使出各种营销招数，增加楼盘的曝光率。现在的购房者都很“挑剔”，在对待购房的问题上也十分理性，因此要想争取这部分客户，无外乎是产品上要有优势，价格上要“亲民”，服务上要“温情”。对开发商而言，人气的聚拢、知名度的提升和认筹率的增加，都表明“新型营销”是笔划算的生意。（那 宅）
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