[摘要] 2014年，昆山楼市并未像人们预期的“奔腾的骏马”一样精神抖擞，反而多了一份躁动不安。一贯强势的卖方也感受到了楼市的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。
2014年，昆山楼市并未像人们预期的“奔腾的骏马”一样精神抖擞，反而多了一份躁动不安。一贯强势的卖方也感受到了楼市的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。从2013年的暴涨之后意外遇冷，到政策调整后迅速回暖，再到开发商琢磨涨价；从中央明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息，2014年昆山楼市上半年僵持，下半年回稳。
环比跌28.9%，新政利好HOLD住全场
2014年昆山楼市共成交45511套，总体来看销量并未大幅度减退。虽然相比2013年64018套的高位有了1.85万套的回落，下降了28.89%，但较2010~2012年却均有回升。由此看来，虽然2014年对于昆山楼市来说是个低潮期，但程度远不及2010~2012年。
回顾2014年，1月份延续2013年的热销势头，成交3497套，2月份因为春节假期的缘故，猛跌到1943套，从“金三银四”开始，连上“五一”小黄金假期直至8月份，月成交量一直维持在3500~3800套左右水平。随后“金九银十”不负众望，先后以4395套、4626套两次刷新年内纪录，接下来的11月份虽然回到3753套，但也高于上半年的平均水平，而后的12月成交4869套，成为全年的高值。
2014年上半年，昆山楼市受大环境以及周边城市大幅降价的影响，销量一度受阻。尽管随后相继而来的是各地方政府的出手救市，但大势仍未见好转，昆山楼市同样如此。7月苏州放开限购，仍隔靴捎痒，未见成效；直到“9·30”贷款新政出台，才逐渐开始撬动购房者的心，连月来两次突破4000套。到了11月央行降息，12月苏州公积金出台“认房不认贷”等系列利好政策，加之年关将近开发商优惠营销加码，购房者入市增多，刷新年内销量纪录，也使得第四季度成为了本年度“开闸泄洪”的关键时期。放眼望去，这一年昆山楼市先冷后热，总算在新政利好下HOLD住全场。
开局不利，现“倒春寒”
相比对“保量”充满担忧的2014，2013年可以说是楼市的火热年，不论是成交量还是成交价格方面，均呈上升态势。但经历了2013年楼市的火热后，2014年初即迎来了楼市低潮。“非常不妙”，年初万科董事会主席王石就曾用这四个字来预测2014年的楼市。
按往年惯例，新年楼市将随着天气的回暖而转暖。但是，2014年一季度在大气候“偏冷”的影响下，昆山楼市未能迎来暖春。2014年1~3月，昆山共计成交9128套，同比2013年一季度下跌7.33%。
2014年楼市开局不利，成交不旺。一方面是因为开年银行“钱紧”没得到根本性的好转，往年年初银行信贷政策的放松2014年并没有出现，房贷仍在持续收紧、首套房和二套房贷款利率也在上浮，加上年初，从杭州开始，常州、济南、广州等城市先后传出楼盘降价消息，购房者观望情绪发酵。
年中拼量，“红五月”不红
一季度楼市不振，未能在二季度得到扭转。在观望情绪浓郁的背景下，昆山楼市在传统的“红五月”迎来了备受业内和广大购房者关注的“五一”房展会。开发商们对房展会虽不像往常一样寄予厚望，纷纷推出大额优惠力度，但也有10余家楼盘参展，以求达到走量目的。
虽然在“红五月”的刺激下，5月昆山新房成交套数3966套，成交有所放大，刷新了上半年的数据。但即便5月成交量比前4个月有明显增加，但与传统的“红五月”相比，这样的表现也不是很突出，开发商从年初开始期待已久的“旺季”并没有来临。
不仅昆山楼市上半年持续低迷，也如此，这也让各地政府开始出手救市。通过定向放松限购，加大信贷支持、放宽公积金等方式鼓励刺激刚需。6月，呼和浩特正式取消限购，成为个取消限购的城市；7月，苏州宣布90平方米以上房源放松限购，成为江苏省个松绑限购的城市；紧接着，数十个二三线城市陆续实施“限购松绑”。
“金九银十”不及预期
在众多城市下半年陆续采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式推动楼市成交后，低迷的楼市也让央行开始出手救市。2014年国庆长假前一天，央行及银监会联合发布房贷新政，以松绑限贷为主要特征的房地产救市政策第二波开始。在这股暖风之下，楼市传统旺季“金九银十”随之到来。
9月昆山楼市成交4395套，环比8月增加了12.08%，同比2013年下降21.25%。而“限贷松绑”之后的10月，共成交4626套，同比上涨5%，还是比2013年下降了40.648%。
9月和10月新房成交量在政策利好下并未出现预期中的大幅度上涨，这主要是因为，虽然央行在9月底出台了房贷新政，但现在商业银行是市场化运作，对央行新政执行力度并不是很大，所以，央行新政对楼市成交拉动作用有限。尤其在昆山这样的县级市，消化新政需要一段较长的时间，执行力度上更是折上加折。
多重政策利好楼市，四季度楼市回暖明显
较之2013年火爆的成交， 2014年楼市进入了新一轮调整周期，冷淡的市场、浓厚的观望氛围使得成交量长期在较低位徘徊。从数据可观察到，前三季度昆山楼市表现尤其平淡，而随着12月的终结，第四季度月成交4416套，其中12月成交更是达到4869套的年内峰值，从而也带动了全年楼市成交。
2014年楼市成交总的概括是“前低后高”，前三季度相比于上年同期下降较为明显，四季度回升力度较大，成为全年的高点。原因是限贷政策作了很大的调整，另外一个是降息政策利好楼市，货币流动性比较充裕，对市场成交有非常大的帮助。
连续三个月成交量回温，这让之前三个季度一直在高库存、低成交的漩涡中苦苦挣扎的昆山楼市稍稍松了一口气，一扫第三季度每月平均只有4000多套成交量的阴霾。房贷新政以及降息这两个接踵而来的政策利好，对于2014年的昆山楼市来说可谓“守得云开见月明”。
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