[摘要] 由于两幅经营性用地被延迟出让，上海5月份的土地出让进程已草草收场。如果不是备受关注的杨浦区平凉街道18街坊地块(下称“平凉地块”)“独撑大局”，本月上海的卖地收入甚至可能交出白卷。
由于两幅经营性用地被延迟出让，上海5月份的土地出让进程已草草收场。如果不是备受关注的杨浦区平凉街道18街坊地块(下称“平凉地块”)“独撑大局”，本月上海的卖地收入甚至可能交出白卷。
5月份，上海仅成功出让两幅经营性地块，合计土地出让金32.45亿元，环比下滑50.8%，单月卖地金额创下历史新低。其中，保利置业(00119.HK)以32.4亿元的总价竞得平凉地块，溢价率36.82%，折合楼板价约39270元/平方米。另外一幅加油站用地被中石油旗下公司底价夺得。
“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”一位不愿透露姓名的开发商对《财经日报》记者表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”
中原地产研究部统计，截至5月18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，创造了最近数月的。5月前半月，二十强房企中仅万达拿下一幅土地，其他19家房企在土地市场均无动作。
两幅地块“事实流标”？
上海本月原计划出让四幅经营性用地，合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。日前，上海规土局网站挂出通知，原定于5月30日出让的浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块和宝山区罗店中心镇新镇区C6-2地块将延迟至6月5日出让。
据上海规土局网站的信息，截至昨日，上述两幅被延迟出让的土地分别有25人和12人领取竞买申请书，但确定参与竞买的人数均为0。根据出让文件的规定，如至5月20日11时30分，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且该竞买申请人提交了竞买申请的，可在此时截止该地块竞买申请受理，并对该地块挂牌截止时间进行调整。
按照以往经验，为了避免土地陷入流拍的尴尬，上海的规土部门往往会临时调整地块的出让时间，在楼市疲软时期，这样的案例不胜枚举。此前楼市低迷的2011年，仅10月17日至11月3日的14个工作日内，上海就有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。
一位业内人士告诉记者：“外行人不知道以为只是简单的终止挂牌，但就我所知，这些地是保证金到账截止时间过了也没人交保证金。没交保证金是不能申请竞买的，如果不是出让方及时终止挂牌，这些地最后估计逃不了流标的命运。”
值得一提的是，去年3月份，与罗店中心镇新镇区C6-2地块相距不远的罗店中心镇新镇区F1-1地块被福建正荣集团以13.5亿元竞得，楼板价1.21万元/平方米，溢价率41%。当时，共有24家房企提交了竞买申请书，有6家房企参与了现场竞买。
事实上，上述平凉地块的出让虽然有多家开发商的积极参与，但其成交楼板价未突破4万元/平方米，也被一些业内人士解读为上海土地市场转冷的重要标志。
平凉地块是上海近年来少有供应的内环内纯住宅地块，起拍价高达23.68亿元，也是今年迄今上海推出的起始总价的住宅用地，起拍楼板价2.87万元/平方米，较今年1月成功出让的大宁地王起拍价高出近三成。
“从场面上看，平凉地块竞拍还比较激烈，但最终的价格还算合理，不论从总价还是溢价率上看，目前上海土地市场的热度和年初方兴地产拿下‘大宁地王’时候相比，都冷却了许多。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦认为，土地市场降温和楼市遇冷、开发商对后市相对谨慎有关系。
上述业内人士认为，一般情况下，为了迎合开发商的抄底需求，一些被终止和押后出让的地块，很有可能会被修改价格后再次入市。
开发商观望待抄底
在谈及上海的土地出让时，一位上市房企董秘颇为无奈。“如果上海有优质土地挂出来，我们还是有买地的意愿，但是现在政府‘惜售’，所以没有选择的余地。去年土地市场火热的时候，政府大量推地，但我们这类中型房企又因为地价高拿不到土地。”
“现在土地市场才刚刚开始冷却，我们也不急于出手。”一位香港上市房企相关负责人对记者称，“我们今年准备了200亿的额度在土地市场拿地，但现在还没到出手的时候。”
德佑地产市场研究总监陆骑麟表示：“现在这个时候，上海外围区域的土地尤其卖不起价钱，那么出让方就会有意放缓推地的步伐。不过，市中心优质稀缺地块还是值得关注的，因为现在开发商的想法还是回归一线城市。”
亿翰智库地产分析师张化东对《财经日报》记者表示，上海土地市场热度较2013年四季度有明显的削减，但下降的速度并不快。当稀缺性地块推出后，整体市场热度依然有一定表现。上海的土地供给是有“天花板”的，特别是2014年的土地供给计划中住宅用地的供给缩减三成，创出五年内新低。未来的上海市场还将处于一个供给紧缩的状态之中，从长期看，投资一线城市还是大的趋势。
2014年，关于房地产市场的看空言论骤然增多。地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。
中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后，房地产企业们可能猛然间发现，他们身处在了一个新的十字路口。
应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。
考验房企运营能力的快周转模式，仍是企业的基石。但除了降价跑量、全民营销等常规思路外，越来越多的房企思变“多元化”，出海、物流、养老、体育等领域也正成为房企业绩的新增长极。
与此同时，地产格局也在暗流涌动下发生裂变。一边是大房企销售良好，在低迷的土地市场频繁寻求抄底机会，另一边是江浙等地不断出现的中小房企破产案例，本轮楼市调控俨然成为对房地产行业进行洗礼的大潮。
地产格局发生裂变
从楼市目前的运行情况来看，市场上亮点依然比较多，因而2008年的地产危机出现的可能性也是微乎其微。4月，上海和广州的楼市成交出现了环比增长，1-4月，一些龙头房企的销售仍在大涨，50房企的集中度仍在增长。
可是，在日趋激烈的市场竞争和复杂的宏观环境下，房地产开发企业面临长期需求增长放缓、房地产调控政策不断地挤压市场、国内外的融资越来越难，大量的中小房地产面临被迫退出市场的风险，要不被兼并，要么破产倒闭；具有一定比较优势的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略，寻求新的突破点，确立新商业模式，寻求再增长动力的时刻。
“今年全年房地产市场的调整压力是异常严峻的，或者说从现在到今后的三年，2014年会是中国房地产行业向下调整的斜率和幅度最为陡峭的一年，”5月15日，在广州星河湾酒店内举办的“2014博鳌•21世纪房地产论坛峰会”上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟发表达如上担忧。在他看来，今年房企库存去化的压力是的，可能需要两到三年的时间。
住建部政策研究中心主任秦虹亦坦承，2014年，房地产市场有两大变化，其一是个人按揭贷款收紧，影响企业回款；其二是总供应量过高，且区域供给不平衡。
“地产行业高增长时代已经过去，新房交易为主的时期即将过去，以住房开发为主的投资阶段将会过去，行业发展将从趋势性机会向结构性机会转变。”秦虹说，只有走多元化和创新的房企未来才有更大的发展空间。
“中国式”房企突围
“多元化”，以寻求新的业绩增长点。
万科刚刚宣布要进军物流地产。5月16日，北京万科和廊坊控股在 “2014年度中国·廊坊国际经济贸易洽谈会”上签署《战略合作框架协议》，双方将强强联合打造世界一流物流产业园区项目和生活服务配套项目。
就在两周前，佳兆业已与深圳大学签订《战略合作协议》，称双方拟就合作办学、房地产、互联网、金融、高新技术、医疗、养老、旅游等领域进行深度合作。
“目前房企多元化发展有两个主要方向。一方面是房地产企业向成熟的下游产业延伸，比如万科发力社区服务业。另外一方面是实力房企在拓展拥有市场潜力，但尚未被充分挖掘的消费市场，例如养老、健康管理、文化、体育等等。”京投银泰(600683,股吧)股份有限公司副总裁高一轩表示，一些服务业公司开始进入地产，例如华谊兄弟(300027,股吧)在海口开发文化主题地产，说明房地产行业和文化行业的融合速度都在加快。
万达投入巨资布局文化产业和影视产业，恒大同样也投资文化产业、矿泉水产业、音乐产业，万科、越秀地产、恒大地产等众多企业参股金融产业，万科将在社区金融领域提前布局，为未来的增值服务打下基础；世茂房地产也在MINI MALL和酒店领域MiniMall商业和酒店领域进行创新的探索，当然也不排除做养老地产的开发，甚至还在研究是不是应该专门为年轻人盖一些房子。这些都是为了其今后的转型与突破寻找方向，探索再增长的动力。
除此，今年以来，越来越多的房企还将触角伸向海外。
5月18日，碧桂园国际展销中心全球品牌发布会在佛山希尔顿酒店举行的时候，碧桂园的黄金业主和准业主们对于澳洲莱德花园非常感兴趣，他们甚至忘记了要与国际巨星汤唯合影或者索要签名。碧桂园的成功之处在于它抓住了业主们置业、投资、移民、留学等多方面的需求，碧桂园力争使得国际展销中心成为全球品牌。
碧桂园营销中心常务总经理陈穗金说，接下来碧桂园集团将会在海外进行大力的开拓，在未来的日子里面，海外的业务将会占到集团的三分之一。这将是碧桂园出海后的一个的收获。
从万科、万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到部分闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚非欧美四大洲。据不完全统计，今年前三个月，房企海外投资总额已接近千亿元，超过去年总投资额。当然，也有一些企业以不变应万变。星河湾副总裁张学凤就认为，十几年星河湾的发展见证和经历了中国房地产业的发展，无论是曾经经历过的非典阶段，包括2008年的金融海啸，一直到今天，我们看到了市场的不确定性，但从我们的角度来说，品质的坚守是克服市场风险最有力的武器。
2014年盛夏，2014第七届中国地产奥斯卡“名人、名企、名盘”的评选活动将圆满结束，由住建部、中国房地产产业协会将为大家共同揭开名人、名企、名楼盘奖这些小金人的具体归属。一个个众望所归、积极创新、市场策略得当、努力寻求市场增长新动力(310328,基金吧)的企业、个人和楼盘，将会为过去的努力，赢得丰厚的回报。
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