[摘要] ：“2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施”，说明2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。无疑，行政管制手段退出，将采取过渡期的办法，预计在2015年前后会逐渐全面退出。
2014年楼市调控告别“一刀切”趋向分类调控
当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，中央政策正式告别“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立，2014年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。无论是第十八届三中全会还是中央经济工作会议，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即淡化中央层面的直接行政调控，特别是直接针对房价的调控已经不再提，房地产调控地方差异化也更加明显。
2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保，以地方政府执行既有政策为主，分城市实行差别化控制。过去“北京生病，吃药”的调控模式不可延续，中央层面上全局性的政策调控不会出现。新一届政府对房地产调控的双轨思路明显，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控思路的转变，即由过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。
笔者认为，2014年房地产调控将呈现三大趋势：
一是城市区域严重分化不均，调控政策不会放松，但有保有压。2013年房价涨势出现分化，决定了延续到2014年的调控差别化。国家统计局此前发布的统计数据显示，北上广深等一线城市房价已经连续3个月同比涨幅超过20%，但另一方面，部分二三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示：“2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施”，说明2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。无疑，行政管制手段退出，将采取过渡期的办法，预计在2015年前后会逐渐全面退出。
住建部的表态基本在预期之内，主要是与地方调控政策加强与市场分化有直接关系。自2013年9月到12月，共有17个城市已出台楼市调控政策，短期之内无法取消。调控政策的稳定性与连续性越来越得到重视，以地方属地化调控特征突出，避免今年新国五条打压面积过大的一刀切政策。毫无疑问，未来中国商品房市场将更多由“市场”发挥作用，2014年调控以地方政府执行既有政策为主。
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量做好准备。
而大部分二三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，政府过多干预将有违市场性原则，2014年这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
二是中央调控告别“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜。在2013年12月24日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2014年我国将更加注重分类指导，北上广深等房价上涨快的城市调控政策将继续从严，房价开始下跌城市将注重消化存量，控制新开发总量。站在2013年年末这样一个时间点，这是官方首次对2014年的房地产调控做出表态，如果说其中透露出些许关于2014年房地产调控的信号的话，那么归结成一句话便是：调控大方向保持不变，分城市实行差别化控制。
不搞“一刀切”是符合实际情况的。过去10年调控的失败经验告诉我们，“北京生病，吃药”的调控模式不可延续，中央层面上全局性的政策调控不会出现。一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。
三是行政性调控逐渐淡出，改革方向凸显市场化。2013年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：一是2013年10月29日，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主、以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度。二是2013年11月15日，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制，推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用。
在此前连续两年高调“坚持调控不动摇”后，房地产调控的字眼2013年底没有出现在中央经济工作会议框定的主要任务中。一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，此次中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。在中央经济工作会议前，中央政治局会议中要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”，体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控思路的转变，即由过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题，进而把房地产业融入于整个经济结构调整和改革的体系之中，以求在改革发展中厘清政企职能，还房地产业以本来面貌。
2014年楼市调控传递三大信号
“共有产权房”，即地方政府让渡部分土地出让，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本可，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。的出资比例，共同拥有房屋产权。配售时，在合同中明确个人与政府共同拥有房屋产权及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
在24日举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
信号1 更加注重分类指导
姜伟新说，2013年，房地产市场总体运行平稳，商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。
房地产市场分化明显，在权威部门发布的数据中也得以印证。国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20％，其中，北京为21.1％，上海为21.9％，广州为20.9％，深圳为21.0％。与此同时，部分二、三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。
姜伟新表示：“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
据姜伟新介绍，2013年，有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
信号2 创新住房供应模式
随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。
姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”
事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。
住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。
姜伟新表示：“住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”
信号3 推行二手房网上签约
今年7月，针对10种违法违规行为，住房城乡建设部和工商总局联合集中开展了房地产中介市场专项治理。12月，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的组织下，35家房产中介做出“不发布虚假房源”等六项承诺。
姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。
据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。
此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。
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