[摘要] 10月24日，沪上某开发商称，他还没有听说这方面的消息，“即便只是重申和强调既有政策，对市场预期也会产生影响。一些购房者会开始观望，成交量就会下来，成交量下来了，价格也许就不会再往上涨了。”
北京10月23日发布升级版调控措施“京七条”后，上海楼市走向备受关注。
10月24日，沪上某开发商称，他还没有听说这方面的消息，“即便只是重申和强调既有政策，对市场预期也会产生影响。一些购房者会开始观望，成交量就会下来，成交量下来了，价格也许就不会再往上涨了。”
为规避政策波动预期的冲击，该开发商正加紧推盘准备。即便如此，该公司旗下的一个刚需楼盘“最快也要等到下周末才能入市”。
针对上海楼市调控政策可能出现哪些变化，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人昨日未予回应。
“上海房价还在可控范围”
据上海市某区房管局相关负责人介绍，“一般来说，如果市里要出台什么政策，一定会找各区房管局相关科室人员开会讨论，征求一下一线工作人员的意见。但到目前为止，我们还没有接到这样的通知，还没有得到需要具体研究的消息。”
该负责人认为，今年以来上海一二手房市场的成交量比较平稳，尽管价格也在涨，但“也要看它有没有市场”。该负责人认为，目前上海的房价还在可控范围内。
不过，上海某开发商称，几个月前，他曾参加过上海市房管局的一个会议，“当时在座的开发商都比较忐忑，担心下半年会有新的政策出来，当时上海市房管局一名负责人曾经讲过，‘北京不出（调控加码政策）上海也不会出，一切要看北京’。”
该开发商据此判断，现在北京有新的政策出来了，“上海这边跟进的概率颇大。”
虽然官方至今仍未正面表态，但该开发商已开始未雨绸缪，抓紧推出旗下的一个刚需楼盘。该开发商直言，由于近期出现的政策预期，他们担心会影响到楼盘销售，“即便没什么新的实质性政策，但政府的喊话也会打击市场心理，改变市场预期。”
在“京七条”发布前一天，国家统计局发布的9月房价数据显示，京沪穗深9月房价同比涨幅均超过20%。其中，北京以20.6%的涨幅，领跑70个大中城市。
外界普遍认为，“京七条”此时发布，最直接的一个考量便是“稳房价”。而在北京先动之后，上海、广州、深圳跟进的可能也较大。事实上，深圳在此前的10月11日，已经发布了升级版调控政策“深八条”。广东省国土厅则在10月22日提出要求：确保今年第四季度和明年季度不再出现“地王”。
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“政策选项不多”
虽然一线城市跟进加码调控的预期升温，但业内人士普遍认为，目前可采取的政策选项并不多。
前述沪上开发商分析，“京七条”关注度的是限价房，其他内容都是宏观上的原则性要求，预计上海这边要出加码政策的话，也会是偏宏观性的内容，可能不会有新的政策措施。
上海某中高端楼盘开发商进一步说，“具体会出什么样的政策，我们无法猜测，但大的方向上，比如房产税的进一步提法，鼓励保障刚需，高端由市场来控制等。上海如果出新政策，方向上应该是和北京一致的。常常提到的长效机制，也是要用市场化手段取代行政手段。”
该中高端楼盘开发商强调，他本人并不清楚上海会否在近期推出加码政策，但他个人认为，目前确实存在出台政策的窗口期。
据国家统计局数据，上海9月房价同比涨幅为20.4%。来自机构的统计也显示，9月上海市新建商品住宅成交量创下近3年同期新高。
沪上某开发商感慨，现在上海很多楼盘的价格放在去年，那是无法想象的，现在则变成市场价了。
不过，上海某外资房企负责人则持不同看法，他认为，上海的楼市没有北京那么疯狂，房价也没有北京涨得那么厉害。
他判断，“如果要出，可能也是复制北京的一些提法，因为现有的限购政策也没办法再紧了。”该外资房企负责人说，北京这次提出的自住型商品房，其实就是保障房，只是以前保障房的价格一般不列入房价统计，现在变成了自住型商品房，就是商品房的范畴，“政府部门可能也是想通过这个办法，来拉低北京房价。”
加码调控效果之争
而针对北京市23日祭出的“京七条”，各方看法不一。
海通证券发表研究报告称，立足供应而非限制需求，是这次“京七条”的亮点。报告预计，如果能落实，将对北京住房供应结构发生根本影响。目前北京市年均商品期房成交量9万套上下，现房和期房年均成交量10万套上下。2013年不低于2万套自住型商品房的土地供应，意味着将占到北京市年均商品住宅期房成交量的22%，占现房和期房年均成交量的20%。
高盛证券则认为，“京七条”政策的力度低于市场预期，该机构称，市场原本预期北京会收紧二手房按揭政策。高盛估计，未来或有更严厉的政策出台，以防止楼价大幅攀升。
某央企开发商投资部负责人对于现有政策的调控效果表示怀疑，“目前出台的调控政策都是头痛医头脚痛医脚，粗暴单一，也造成了房价越调越高。”
可见的是，眼下房价暴涨的一线城市，住房库存在降至低位。
机构指出，目前北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房库存消化周期，已经逼近半年红线，普遍呈现供不应求的状态。相比之下，二线城市则有所分化，厦门、南京等城市的住房库存消化周期均已低于6个月，其房价走势也是一路向上，而天津的住房库存消化周期则超过18个月，其新建住宅价格涨势相对平稳。
在房地产市场冷热不均的大背景下，新华社援引专家的观点认为，政府对楼市的调控方式应因地制宜，不断增加协调性与针对性，并充分利用市场化的调控机制，综合运用信贷及税收等工具对楼市进行有效调控。
住建部政策研究中心主任秦虹对新华社称，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。
她认为，信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。
虽然国家统计局发布的数据显示，9月上海新建商品住宅价格同比涨幅超过20%，但沪上某区房管局相关负责人仍认为，目前上海的房价还在可控范围内。
楼市火热逼迫一线城市加码调控政策 财新网
继深圳市为提高二套房贷款首付比例等吹风后，北京市于10月23日出台自住型商品房政策。这是当前房价涨幅脱离地方政府原定调控目标后，相关政策被迫加码的实时迹象。
根据北京市住房和城乡建设委员会等五部门出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京市今年底前要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后将根据市场需求情况进一步加大供地规模。以此为中端人群提供新的住房保障。
所谓自住型商品房，北京市住建委副主任王荣武解释为“四限”，即限价：自住型商品房销售均价比同地段、同品质商品房低30%左右；限户型：套型建筑面积以90平方米以下为主；限转让：原则上5年内不得转让；限购：名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，和在京连续5年以上缴纳社会保险或纳税的非北京户籍人士可购买。
王荣武同时表示，北京计划在现有调控政策的基础上升级、强化政策。
今年二季度以来，房地产调控从供需两端一齐加力，一方面限购、限贷，打击投资投机性购房，另一方面增加住房土地供应，但房地产市场依然持续升温。
据国土资源部10月22日公布，前三季度房地产用地供应达13.6万公顷，创历史纪录，同比增长31.3%，而同期整体建设用地供应仅增4.4%。
同一天，国家统计局发布的数据称，9月70个大中城市中，北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅均超20%。中国土地勘测规划院当日发布的报告也显示，第三季度105个主要监测城市综合地价环比增长1.85%，连续六个季度加速上升，同比增幅也持续加速上升，处于较高位运行。
面对调控压力，广东省国土资源厅已于近日提出，不允许未来半年再出现“地王”。
增加供给端、抑制需求端，这一系列政策组合何以未能阻止房价继续上涨？深圳市房地产业协会副会长、深圳房地产研究中心主任王锋对财新记者解释，住宅土地供应不可能立竿见影，有效供应时长要到1-2年以后。而房价上涨还与全球金融气候、房产税收制度以及市场监管等紧密相关。
住建部政策研究中心主任秦虹本月在一次演讲中解释，目前刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到控制。她在接受《人民日报》采访时提出，一线城市及部分二线城市房价上涨，主要是其供需矛盾紧张，大批年轻人涌入大城市，而当地住宅供应量明显不足。
她曾将国内货币供应偏松视为整体房地产市场上涨的主要原因。
王锋认为，除了四个一线城市，其他城市房价涨幅基本保持在10%以内，预计到年底这些城市应该能实现“国五条”提出的房地产控制目标。
对于北上广深，王锋称，其房价上涨与中国城市化进程加快、经济较快增长、流动性充裕等综合因素有关，“楼市泡沫主要体现在一线城市，应警惕泡沫的膨胀和爆发。”他建议深化住房制度改革，同时围绕住房和房地产发展进行相应的配套改革，包括金融体系和税收制度的改革，如把保有税和流转环节的交易税进行平衡和综合改革。
此前政府文件提到的房地产调控长效机制中，学者认为保有环节的房产税将发挥重要作用，以弱化住房的投资功能。
在北京大学国家发展研究院卢锋教授看来，除了货币过度扩张及经济刺激政策的助推，中国式房价飙升，根源在于供地垄断制度造成地价上涨向房价延伸，以及人民币实际汇率对不可贸易品（如房地产）相对价格的抬高等，因而，解决问题的答案在于相应的机制变革中。
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