[摘要] 目前昆山银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至5%以上，部分银行开始执行基准利率，中信银行暂停房贷业务。分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。
首套房贷利率上浮5%甚至更高 部分银行暂停房贷业务
房贷收紧抬高刚需购房成本
目前昆山银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分在基准利率的基础上上调至5%以上，部分银行开始执行基准利率，中信银行暂停房贷业务。分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。
在中原地产市场研究部总监张大伟看来，目前市场情况下，一二线城市刚需购房者受到房贷收紧的影响。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。“虽然中央政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。
他分析指出，“以贷款100万为例，之前85折利率的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算，30年支付的利息也高达113.4万”。
对此，另一位业内人士也认为利率折扣的上涨将会直接增加购房者的月供压力。房贷利率上调，购房者月供增加，再加上2013年以来房价的持续上涨，会对部分购房者的购房能力产生直接影响，尤其是刚需群体将面临雪上加霜的局面。
世联地产一份针对购房者信心指数的报告显示，2013年3季度购房者信心指数为58.2，较上季度提升1.5，创下近三年来新高。这也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来，购房信心指数首次提升。从分类指数来看，当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显提升。
调研结果显示，当前市场上刚性需求仍占据主导地位，国庆期间多数热销项目仍是刚需项目。广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米，当天即销售900套;而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远，其价格优势吸引了一批刚需客户，推盘当天即销售八成。
张大伟告诉表示相比改善型客户，刚需群体很难提前还款，受到房贷利率的影响也最为直接。他认为，“在目前的市场情况下，刚需购房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群体，因为没有住房，担忧永远买不起，只能透支购买力。在现在市场情况下，政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求，提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场整体恐慌”。
房贷遭遇"钱荒"购房者买房贷款究竟有多难?
买房，却贷不了款，最近不少买房人都遭遇这样的尴尬。首套房房贷上浮5%甚至更高不仅加剧了购房者的购房成本，就算购房者接受这些差额，还是贷不了款。银行内部人员透露，银行资金短缺，买房贷款审核通过的客户已经排了很长的队，等待额度的下发，甚至有些7月份就已经审核通过的现在还没有贷到款。贷款利率上浮，额度不下发，已经让购房者身心疲惫，感叹买房路上的心酸。
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“房贷荒”延续：央行预防非典型“钱荒”
9月下旬，央行两次释放了流动性，一次是24日开展的880亿元6天期逆回购操作，一次是26日的800亿元14天期逆回购。
两次相加，央行在短时间内向市场提供了1680亿元资金，交易量创下了自2013年春节以来的新高。
央行的举措，很明显是预防6月份那次所谓“钱荒”的再次重演。
事实上，在此之前，银行内部已经出现了资金紧张的局面，SHIBOR利率节节攀升，理财产品的利率居高不下，商品房贷款利率上浮，甚至一些银行暂停房贷。加上国庆节假日因素，季末银行冲款以及国际市场因素，月末、季末、年末成为资金敏感窗口。
近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。
房贷荒
在地产商口中“金九银十”的国庆黄金周，广东地区的购房者体验了一场“房贷荒”。他们发现，不少银行取消了首套房利率优惠，有的甚至停止了房贷发放。
“实在是没办法按首套房八五折比率优惠了，其他银行只给基准利率，有的还加了一两成。”在广州花都风神大道某处新盘里，帮着顾客办理房贷的建行客户经理这样向记者介绍。
深圳同样面临着一场原因不明的“房贷荒”，有在深圳南山区购房者向记者抱怨“好多银行都不愿意贷款了”。除此之外，这位准备在深圳南山科技园置业的消费者还称，包括首套房贷款在内的房贷审批流程均变严格，“银行说，如果我11月提交申请材料，可能年后贷款才能批下来。”
深圳华侨城花旗分行的客户经理ElvinJia对记者透露，8、9月至今，不少在内资银行无法得到贷款的深圳购房者，纷纷向外资银行求助，想以个人贷款方式获得资金。渣打银行、南洋商业银行等外资银行同样反映相关个贷申请比去年同期增加。
兴业、平安、华夏三家银行广东分行并无接到总行“暂停房贷”的指示，“管理层从来没有停止放贷”，但贷款总体已向微小企业业务倾斜。
真正“暂停房贷”的银行目前只有民生、招商银行(行情，问诊)两家，但由于这两家银行房贷业务并非核心，因此对房地产行业整体来说并无太大影响。
工、农、中、建、交等国有银行则称，并未停止住房贷款业务，但几乎都毫无例外的提高了二套房的贷款利率。其中，农行、邮储银行的二套房利率上浮程度，在基准利率上上浮10%左右。
非典型“钱荒”
“房贷荒”数月的延续，让人不禁联想到今年6月银行类金融机构突如其来的一场流动性紧张风暴。不少业内人士担心，10月黄金周过后，所谓“钱荒”事件可能卷土重来。
2008年次贷危机后，国内银行先后经历了几次较大的流动性紧缺，分别是在2010年12月、次年2月，2011年5 、7月，2012年1月，以及2013年6月。
从往常经验来看，银行出现流动性紧缺时通常有如下信号：银行贷款利率高居不下，SHIBOR等同业拆借指数节节攀升，融资成本高企，宏观方面货币政策从紧等。
这些出现流动性紧缺的银行类金融机构有着共同的特点：过于热衷表外业务，同业拆借现象严重，一到季末盘点阶段便容易“拆东墙补西墙”。
中信证券金融业首席分析师朱琰在接受《财经国家周刊》记者采访时指出，部分股份制银行存款少，贷款大，表外业务占主营业务一半以上，因此在月末、岁末这种结算点波动相当剧烈，“商业银行存贷比有短板，一旦出现较大的存贷比差，流动性就会减弱。”
“6月发生的钱荒，开启了银行类金融机构对流动性风险与信用风险再认识的过程，金融改革的推进将加速这一认识过程，钱荒再度重来是很可能的事情。”国泰君安分析师时伟翔认为。
然而银行业却有不同的解释。记者从广东部分银行从业人员处得知，一些本地银行调高房贷门槛，并非主要源于业内人士猜测的“上半年放贷过多而额度紧张”因素。
邮储银行广州分行一位内部人士对记者透露，自6月“钱荒”事件后，多数银行已经放慢了信贷节奏，试图调整此前理财产品与同业业务“野蛮生长”下的银行资产负债表的长期错配问题，因此会首先影响到房贷这种金额较大的按揭业务。
能佐证的是，国庆前的最后一周内，上海同业拆息指数(SHIBOR)除7天期大涨45.4个基点至4.203%以外，14天、1个月、3个月指数均有不同程度的下跌。
“7天指数大涨，可能是因为假期对现金的需求量大，中长期指数下降说明商业银行对流动性风险的抵抗能力上升，此次房贷紧张可能是源于商业银行对流动性与资产配置的调整。”暨南大学金融系教授杨星认为。
银行系统“后退”，楼市风险加剧
是什么原因导致房贷钱荒？“没钱”是一个重要原因。信贷额度一般“年初松、年底紧”，上半年贷款增速较快加剧了下半年额度紧张。央行数据显示，今年上半年个人购房贷款增加9628亿元，而去年全年这一数字为9910亿元。
业内表示，房贷收紧有利益层面的考虑。“今年资金面趋紧，吸收存款和同业借款的成本高企，银行必然要将钱用在较高的领域，而不是微利的房贷业务。”据介绍，目前5年期以上购房贷款利率不到7%，这在银行贷款业务中属不挣钱的薄利项目。基于利润考虑，一些城商行早在几年前就已不再开展房贷业务。据业内估算，投放到小微企业所得利润比房贷高出至少20个百分点。
“房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量，如今，作为三大主力之一的银行系统‘后退’，这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变，楼市风险正在不断加剧。”一位业内专家指出。
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