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地产企业或持续受益于人口政策渐进变动预期

和讯房产   2013-10-09 18:15

[摘要] 人口政策的改革或渐行渐近。从1980年至今,中国的计划生育政策已经执行了33个年头。在经历了从高生育率到低生育率的迅速转变之后,人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化等人口结构问题日渐显著。

 

人口政策的改革或渐行渐近。从1980年至今,中国的计划生育政策已经执行了33个年头。在经历了从高生育率到低生育率的迅速转变之后,人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化等人口结构问题日渐显著。2010年人口普查数据显示,2010年总和生育率仅为1.18,超低的人口生育率水平以及人口的倒金字塔人口结构实际上已经敲响了警钟。

人口政策变动对房地产行业短期需求刺激明显。与婴儿用品等需求不同,住房需求往往是预期引导的。即便计划生育政策调整尚未完全公布的现在,由于政策变动预期存在,也有因为预期人口政策调整而进行的购房行为。

而且,当前双独二胎极为繁琐的行政审批手续降低了生育的意愿,简政放权的人口政策调整对短期生育率的提升或相当可观。中性假设下,我们认为二胎政策变动将带来增量的住房需求4.56亿平米,这相当于2012年全年商品房销售规模的41%。一旦政策明晰,我们预期会出现一个持续数年的需求集中释放期,且这种需求从结构上偏重于大户型的改善性换房需求。

海外比较看,人口政策变动对行业长期刺激作用有限,但政策对行业需求的影响时间长短还取决于人口政策变动的轨迹。长期看,导致生育意愿下降的社会观念因素、经济因素和医疗因素无法改变。新加坡、中国台湾和韩国等地经验显示,生育政策调整难阻生育率持续下滑。但是,人口政策变动究竟能够在多长时间内对地产需求产生刺激作用,这种刺激作用是一两年内的市场强心针还是横跨四五年的需求正能量,则要取决于人口政策具体的变动轨迹。

人口政策取渐进式调整方式是大概率事件,有利于行业健康稳定发展。渐进性逐步放开人口政策的可能性要远远大于一刀切一次性颠覆原有计划生育政策的可能性。例如,逐步放开双独二胎生育间隔要求、二胎生育年龄限制,分区域试点单独二胎,最终逐步走向远期解除生育政策限制的道路最为现实。渐进式的人口政策调整,有利于增量需求在更长的时间内稳定释放,避免短期供应断档和企业盲目拿地,有助于缓解部分区域房屋供给过剩的压力。

风险提示:政策仍将控制人口增长视为关键,忽视人口结构的潜在风险。

人口政策改革助力房地产市场健康平稳发展。由于促供应,稳需求的政策得当,目前房地产市场已经进入了健康平稳发展的新阶段。人口政策如有渐进式放松,将在3-5年的时间内助力房地产市场需求稳步释放,成为房地产市场上一股新的正能量。

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