[摘要] 海（楼盘）市民林小姐选购了一套二手房，然而前往地产交易中心办理权属转移登记后，却收到了房屋被查封的消息。
上海（楼盘）市民林小姐选购了一套二手房，然而前往地产交易中心办理权属转移登记后，却收到了房屋被查封的消息。原来卖方曾经以该房屋作为抵押借债130万元，因为还不出钱，房屋已经以164万的价格“以房抵债”，但是一直没有办理过户手续，“心怀不轨”的卖家又将房子卖给了林小姐。无辜的购房者遇到麻烦的一房二卖，应该如何维护自己的权益？
买房半路杀出个“程咬金”
2010年6月的一天，林小姐焦急地找到一位地产律师，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路的一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
原来，2009年4月8日，上海市民吴某向王某借130万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为165万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。
2010年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了抵押房屋。2010年5月4日，吴某通过一家地产经纪公司将该房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。
5月14日，林小姐直接汇了160万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为209万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了144万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款15万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了房屋。
2010年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。
法院判决买方获得房屋产权
案件的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。
法院经过审理后认为，从两份合同的签订过程及履行状态看，吴某与王某签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故争议房屋的权利并未转移，王某要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
而第三人林小姐与吴某签订的买卖合同虽然在上述借款合同签订之后，但林小姐不仅代吴某归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向吴某支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。
同时，吴某也按约将系争房屋交付第三人林小姐，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于吴某，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
另外，从当事人的主观过错看，吴某与王某之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2009年11月签订合同一直到2010年6月半年多时间里，都没有证据能够证明王某向吴某主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断王某是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
综上，法院做出了有利林小姐的判决。
法律保护善意第三人利益
对此，林小姐的代理律师表示，本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时律师就建议林小姐：找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。
因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。
律师透露，本来吴某不愿意出庭的，次开庭都缺席了，后来经过林小姐方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。
此外，律师还建议林小姐立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
法院查封房产有规定
律师表示，本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。该案件于2010年11月27日判决，三方都没有上诉，第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。
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