[摘要] 当银行严格执行调控政策，贷款办不下来时，开发商却状告购房者违约，要求解除购房合同，并要求购房者赔偿9.5万余元的违约金。在目前商品房价格不断上涨的时候，房地产公司要求立即解除合同反而会造成守约者损失、违约者获利的现象，显然不公平。
本报讯去年，房产新政出台，要求购房款首付从两成变成三成。一开发商却对购房者说，首付两成也能办下按揭贷款。当银行严格执行调控政策，贷款办不下来时，开发商却状告购房者违约，要求解除购房合同，并要求购房者赔偿9.5万余元的违约金。
近日，福清法院审理此案，认为购房者贷不到款，问题出在开发商。目前房价已上涨，开发商要求立即解除合同，对守约的购房者来说显然不公平。最后，要求双方继续履行合同，驳回开发商的诉求。
开发商误导造成违约
去年4月，庄先生与一家房产公司签订了购房合同，约定庄先生购买一单元房，总价款95.5万余元。庄先生应自购房合同备案之日起30日内将该贷款办妥并全额汇入该公司指定的账户，若超过30日，该公司有权单方面解除合同，收回该房产，同时庄先生应按其购房总价的10%支付违约金。
去年4月30日，该购房合同在福清市房地产交易所备案，但直至现在庄先生仍未依约将其商业贷款款项76万元汇入该公司指定账户。因此，该公司要求解除合同，庄先生赔偿违约金9.5万余元。
庄先生称，去年4月15日，当时他到该楼盘售楼部看房时，房产公司承诺只要支付购房总价款20%即可办理按揭贷款，当天便支付了定金5万元，预订了6号楼一单元房。4月18日，调控房地产新政策出台，初次购房且超出90平方米的应首付30%，房地产公司工作人员仍然对他说：“这项政策刚刚公布，到了地方还需要一段时间，赶在这段时间之前，赶紧把首付款20%交齐，合同签了，马上拿去备案，马上申请贷款，还来得及。”当天他便把首付款20%交清，并同该公司签订了商品房买卖合同。
由于许多家商业银行坚决执行房地产调控新政策，要求购房者应按规定支付首付款30%，导致他申请商业银行76万元的按揭贷款无法获得审批，而按30%交纳首付款超出他当时的支付能力。
庄先生提出，开发商为了达到销售商品房的目的，明知有首套住房90平方米以上的首付比例不得低于30%的政策，仍然承诺并与购房者签订购房首付比例为20%的合同，明显存在重大过错。
法官说法：解除合同对购房者不公平
福清法院认为，房产新政策出台后，该房地产公司理应立即响应执行，但其却按原政策规定与庄先生订立商品房买卖合同，导致购房者购房余款76万元无法获取商业银行按揭贷款而直接影响了合同的履行，责任不在庄先生，所以开发商要求庄先生支付违约金，法院不予支持。
庄先生已按合同约定付清了全部首期购房款，其无法获得按揭贷款没有责任，而且没有明确表示放弃购买该商品房。此外，在目前商品房价格不断上涨的时候，房地产公司要求立即解除合同反而会造成守约者损失、违约者获利的现象，显然不公平。
开发商又玩“假摔”“低价新房”仅此一套
“金九”的最后一个周末，宁波又有一个低价楼盘入市了。
上周日，位于鄞州的宜家花园开盘，售楼处打出广告称，每平米售价1.2万元起。
这一价格，比同一地段的二手房价还低两成。
当有人真追着售楼人员要买“低价房”时，却只能听到一句“抱歉，早在开盘那天就卖了”。
这样的遭遇，与一周前两公里处的荣安心居开盘时如出一辙。
让人纳闷的是，荣安心居已经卖出将近十天的“低价房”，到昨天仍未在网上备案。
新盘开售，号称比二手房还便宜
宜家花园位于宁波中心城区，靠近火车东站，户型主要集中在130平米左右的三房，也有少部分80多平米的两房。
一开盘，开发商就推出6号、8号、9号三幢楼，共457套房源。
早在开盘前，开发商就打出广告，“86平米2室2厅，总价109万。”
按此折算，单价每平米约1.267万元，比附近地段的二手房还低两成。
比如，距此不远的星河晨光小区，目前二手房挂牌价每平米1.6万元。
宜家花园东南面不到1公里处的世纪花园[消息价格户型点评]小区，二手房挂牌价约每平米1.7万元。
同一地段，新房卖得比二手房还便宜，这会是真的吗？
买房人询价，没发现有“低价房”
宜家花园由国骅集团开发，性质为70年产权住宅。
从资料上看，该楼盘在产权期限、土地性质等问题上并不存在什么问题，在周边内环境上，也没有明显的缺陷。
虽说楼市低迷，可每平米1.267万元的价格，显然不太合乎常理。
不过，开盘当日，还是有很多人冲着低价去现场排队咨询。
“当天现场人气爆棚，早上8点不到，就有人过来排队了。”售楼处一工作人员兴奋地告诉记者。
但曾到售楼处排队咨询的市民杨阿姨对此却很不满，认为自己受骗了。
“价格牌上的单价，几乎都要1.5万起步，根本没看到单价1.2万左右的房源。”杨阿姨说。
房产商：只有一套，开盘首日已售出
难道低价一说，只是用来忽悠消费者的吗？
记者就此联系了开发商国骅集团。
集团营销部部长任衍锋说，广告上的房源，只有一套，而且是折后价。
而售楼小姐告诉记者，这套的“低价房”，为9号楼202室，已在开盘当天卖出。
那么，还有没有价格相近的低价房？
昨天中午，在售楼处时，记者特别留意了下价格公示牌，发现绝大多数单价都在1.5万元以上。相对较低的，比如9号楼的201室，单价为每平米14150元，而6号楼的201室，单价就要每平米16950元。
记者发现，这种情况与一周前距此仅两公里的荣安心居开盘时如出一辙。
当时，荣安心居也是打出“售价12688元/平米起”的广告，借此低价吸引了大量关注。
开盘当日，急需买房的很多市民排队前往抢购时，却被告知，售价12688元/平米的房源只有5号楼206室，而且已经售出。
荣安心居“已售”低价房仍未备案
所谓的低价房，到底是不是真的？会不会纯粹是房产商玩的花招？
记者从宁波透明售房网上查到，荣安心居登记备案的已售套数为15套，单价的5号楼206室，并不在登记之列。
而据售楼处的说法，这套房早在9月17日开盘首日就已卖出，客户已经预付了10万元定金。
荣安地产宁波公司一位范姓负责人说，目前还在“订合同”阶段，客户交付定金后，只要在约定的时间内来签合同就行了。这一期限，一般为10天。
记者就此咨询了宁波市房产交易中心。
市场科副科长王小辉说，已出售的房源，确实需要在网上进行备案。不过，因为从交付定金到准备好动辄几十万元的首付款，一般总要几天时间，开发商会给一个宽限期。至于具体多少天，由开发商与购房者约定。所以，已经卖出的房源，确实有可能不会及时出现在备案系统上。
换句话说，5号楼206室这套低价房到底何时才能完成交易程序，一切得由房产商和那名不知名的买家说了算。
开发商强销急出货 多数楼盘实际售价低于公示价
(来源： 中国证券报) “这个楼盘的销售速度还可以，除了价格比较优惠外，很大程度上是因为销售太‘猛’了。”一位知情人士在谈到北京南部某在售楼盘时说，该项目采用南方房企惯用的“强销”手段，客户进入售楼处后如果半个之内离开，负责看房接待的售楼员就要被罚款。
为了营造销售火爆的气氛，该楼盘惯常的楼市“强销”手段还包括，如果客户看上哪个户型或楼层，销售人员一般都说已经卖完了，转而推销客户问津较少的其他户型。除非客户认准喜欢的房源不变，销售人员才在最后时刻声称勉强争取到了一套房源。
“我在开盘前1个月排号认购这个小区的房子，当时销售人员说提前排号一天就可以优惠500元，总共累计优惠15000元。但开盘当天我到售楼现场，发现根本没有自己想要的房源。我只好选择另外一个户型，结果销售人员说这个户型和当时排号认购的不符，不能享受排号优惠。”一名购房者颇为无奈地说。
从房地产销售的角度来说，一个楼盘可以分为预热期、热销期、强销期以及清盘期等阶段。经历了预热和热销过程之后，开发商往往在“强销期”举办各种活动加大销售力度。而目前楼市不景气，很多房地产企业不再把“强销”当作一个周期阶段，而是贯穿楼盘销售始终。
“这里的销售很热情，有时候有点磨人。我几个月前去售楼处看过一次房子，让他们在开盘的时候通知。结果销售天天给我打电话，每次都说周末开盘，但拖了将近1个月还没开。”去上述售楼处看过房的王泽对中国证券报记者说，通常一个楼盘的售楼员不会相互争抢客户，他前后去过这个楼盘3次，结果后来有3个售楼员同时和他联系。“更为离谱的是，我去其他楼盘看房时，还经常看到他们的销售人员站在别人的售楼处门口推销房子。”王泽说。
与北京在售的很多楼盘相比，这个楼盘的项目负责人拥有更多的定价权。只要不违反集团公司的原则，项目负责人可以根据不同时期的客户要求，对价格作出灵活微调。售楼员尽管面临“罚款”等压力，但一旦成功卖出房子，所得的提成比其他销售人员更多。
王泽说，自己其实对该楼盘的销售服务并不满意。“我感觉开发商非常着急回笼资金，不同意客户做组合贷款，先前没有拿到预售证的时候就提前收取意向金。销售路子也太‘野’，我7月去售楼处看房，销售说中小户型马上就卖完了，只剩下最后几套。结果没过多久就看到大街上不少人在发销售传单，各种户型都有。”
采取“强销”手段的楼盘远远不止这一家。有的楼盘开展名目繁多的赠送活动，如赠送物业费、停车位甚至宝马等名车。还有的楼盘开展“定向”客户营销，为了推销高端商铺，到山西、内蒙古等地与富商洽谈，但9月以来销量并未见大的起色。
值得一提的是，层出不穷的销售手段一定程度上增加了房价不透明。根据发改委此前的“一房一价”规定，开发商必须张贴所有房源的价格信息，公示后不得擅自上调，但目前北京大多数楼盘实际售价要低于价格公示表上的价格。《商品房销售明码标价规定》还提出，商品房经营者应当明确标示优惠折扣及享受优惠折扣的条件，但很多开发商并未做到这一点。（记者 韩晓东）
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