[摘要] 下半年需求放缓，租金升幅收窄。国营企业对高租金承受能力较强，下半年扩张需求主要由国企带动，但整体需求有放缓迹象。
2011年第二季度深圳房地产市场回顾
深圳，2011年7月21日-2011年二季度，深圳各行业扩充步伐加快，金融业和电子信息行业带动写字楼租赁需求，市场吸纳能力高[简介动态]。新竣工项目预租情况理想，整体空置率保持平稳，租金呈现强劲升势，达至历史高位。商铺市场方面，二季度由于需求持续旺盛，位于成熟商圈的购物广场空置率回落。地铁全线开通，沿线商铺成黄金，成交活跃。本季供应量较少，租金和资本值均有升幅。
甲级写字楼市场
扩充步伐加快，租赁需求旺盛。深圳甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛，二季度市场吸纳量达到9万平方米，较一季度增加了39%。上半年总吸纳量为15万平方米，同比增长68.5%。本季度的空置率从一季度的13%微跌至12.8%。银行、保险业和投资公司的扩充需求尤其突出，成为带动租赁市场的主要动力，录得的成交包括华商银行、金银泰投资担保公司和顺生投资有限公司。此外，通信设备、计算机及其他电子设备制造业迅速增长，也带动其对写字楼租赁的需求。例如，英飞凌科技公司和三星电子等。
新项目预租率理想。今年5月，位于车公庙片区的绿景[简介动态]纪元大厦竣工，总建筑面积78,000平方米，为深圳甲级写字楼新增体量233万平方米。至六月为止，该项目已经有三成面积出租，确定进驻企业包括来自金融业、物流业以及电子行业。位于蔡屋围的京基100预计年底竣工，目前仍然在预租阶段，预租率约20%。
租金升势强劲，达至历史高位。需求旺盛加上供应量有限促使本季租金升幅扩大。深圳甲级写字楼市场平均租金为150元/平方米/月，环比上涨6.4%，成交价处历史高位。位于福田中心区的嘉里建设广场一期、安联大厦和绿景纪元大厦分别录得250元、220元及180元/平方米/月的高额成交。2011年末有不少单一业权的项目竣工，大部分只接受半层或以上的大面积租赁需求。现有的部分写字楼，如东海国际中心和卓越世纪中心[消息价格户型点评]，均以整层出租为策略，以获取更高的租赁回报。
期望大，成交高位运行。投资市场上，在住宅市场的限购政策促使下，部分个人投资者将资金移向写字楼市场。再加上分散业权项目供应较少，推高写字楼成交价。二季度甲级写字楼平均资本值达每平方米4.4万元（按建筑面积计算），环比急升8.7%。福田中心区带动上涨趋势，该区域平均资本值增至每平方米4.7万元。其中，卓越时代广场[消息价格户型点评]更录得超过6万元/平方米的高位成交。
下半年需求放缓，租金升幅收窄。国营企业对高租金承受能力较强，下半年扩张需求主要由国企带动，但整体需求有放缓迹象。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，"从上半年预租情况看，市场吸纳能力上升，增添业主对后市信心。"下半年将有多个大面积项目推出，其中包括京基100、嘉里建设二期、大中华国际金融中心[消息价格户型点评]，总面积约25万平方米。预计下半年新大厦预租情况继续保持活跃，有望缓解深圳甲级写字楼的庞大租赁需求。但是，鉴于租金已经积累较大升幅，租客需重新调整预算，导致需求有可能放缓。因此，租金升幅预期相对收窄。对于投资市场方面，夏春毅先生分析，"分散业权项目供应较少，新增项目只租不售，个人投资者从追求资本的短线回报转向长期持有，定位优质客源并获取高。另外，自用需求驱动的写字楼买卖活动继续在高位完成，但预计紧缩货币政策将压抑资本值升幅过快，升势将渐趋缓和。"
优质商铺市场
新项目预租情况理想。位于南山深圳湾填海区的华侨城[简介动态]欢乐海岸在本季度推出市场。新项目为一大型综合性项目，商业部分建筑面积7.8万平方米，增大了南山区高档购物中心的供给，使深圳优质商铺总体量增加至173万平方米。项目推出市场后，预租情况理想。
地铁开通带旺沿线商铺。今年6月份，深圳市五条地铁线路全线开通，方便关外大量消费人口进入深圳关内，为沿线商铺带来大量客流。受惠于交通的便利，位于地铁沿线的优质商铺，尤其是处于地铁交汇处的购物中心成为零售商的，其中有不少国内外中高档品牌成交。
位于成熟商圈的购物广场空置率回落。2011年二季度末，需求持续活跃，深圳商铺整体空置率回落至过去五年历史低位3.5%。本季净吸纳量大幅回升，达8.4万平方米。零售市场畅旺，多家国外零售商计划在深圳开设店铺。位于成熟商圈的多个购物广场，例如海岸城、欢乐颂、京基百衲空间、天虹君尚百货中心店及金光华广场等，租赁情况良好，空置率下降。
供应偏低，租金与资本值上行。由于市场供应有限，加上成交活跃，本季深圳商场首层平均租金为837元/平方米/月（按建筑面积计算），环比增长3.4%，同比增长6.0%。另外，买卖市场有更多资金流入，二季度的首层商铺资本值达至11.8万每平方米，环比增长7.0%，同比增长3.9%。
下半年租金有一定上涨空间，资本放缓。展望下半年，通胀压力和经济增长放缓虽对需求有一定负面影响，但收入增长以及个人所得税的调整令居民消费力提高，深圳零售业市场总体看好。皇庭晶岛购物广场和东海国际广场购物中心将在下半年相继落成，为深圳优质商铺市场提供总共19万平方米的新增体量。然而，仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为，未来来两三年内，特别是2013年，新项目落成量渐减，零售商将集中抢占市场，尤其集中在地铁沿线的现有优质项目，预计平均租金仍有上涨空间。投资市场方面，住宅限购政策助资金移向街铺及分拆业权商铺，预计投资活动保持活跃。鉴于央行继续收紧银根，资金流动性减少，资本值升幅有所放缓。
市场前景
仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，"在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化下，相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外，相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平，信贷步伐也会缓慢，除非经济增长显著减速而令政策再次从宽，否则，整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。整体而言，下半年深圳楼市，不论写字楼或是商铺，都会是较为平稳的一个半年。"
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