[摘要] 记者昨日在市府新闻发布会上获悉，《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）10月1日起正式施行，和征求意见稿相比，条文由31条增加到37条，对征求意见期间，老百姓反映强烈的问题加以细化规范并首次明确了处罚意见。
市民签订房屋租赁合同要登记备案。
本报记者马骏摄
“今后，对未进行租赁合同登记备案的个人，可处以1000元以下罚款，对未进行租赁合同登记备案的单位可处以10000元以下罚款。”记者昨日在市府新闻发布会上获悉，《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）10月1日起正式施行，和征求意见稿相比，条文由31条增加到37条，对征求意见期间，老百姓反映强烈的问题加以细化规范并首次明确了处罚意见。本报记者陈弋
市房管局副局长庞元表示，有超过80%的市民对征求意见稿持肯定态度，在对调查问卷的数据统计汇总和市民意见建议的梳理后，征求意见稿有一半以上的条文内容做了重要修改，条文数量也由31条增至37条，特别在“属地管理”问题上增加了“居委会或者村委会应该协助做好居住房屋租赁管理工作，督促当事人遵守租赁管理规定”的要求；对小区内设置集体宿舍的情况，新规明确：“居住物业管理区内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍”。
谈及市民关心的租赁合同登记备案问题，庞元解释，虽然支持“租赁合同登记备案”的市民不到总数的一半，持反对意见的还占到28%，但这主要是有部分市民误解为政府是为了收税而强化租赁合同登记备案制度。“事实上，租赁合同登记备案是居住房屋租赁综合管理的重要一环，是维护租赁当事人合法权益的重要举措，尤其是有利于维护承租人"优先购买权"、"优先承租权"和"买卖不破租赁"等权利的真正实现，也有利于对实有人口的管理统计。”
新《办法》规定，房屋租赁期间，出租人（房东）出售房屋的，应根据租赁合同约定的期限事先通知承租人（房客），未约定的须提前3个月通知，承租人在同等条件下有优先购买权。而仅当承租人在接到通知后的15天内未明确表示购买，才可视作放弃优先购买权。
就这一新规内容，有市民直言，房东如果不按政策要求提前通知房客，房客又该如何实际维权呢？房管局方面认为，如果当事双方对提前通知的时间节点有异议，以房客承认的时间开始往后计算3个月。
政策解读
群租认定标准有什么变化？明确“人均5平方米”计算方式
和征求意见稿相比，即将于10月1日执行的新规对群租概念更为细化，认定一间原始设计为居住空间的房间为“出租单位”，并不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住，同时，新《办法》细化了原先“人均5平方米”的认定规则。“在"人均承租面积"中新规强调，是"原始设计为居住空间"的房间"使用面积"。”市房管局方面解释称，原本人均5平方米有市民误解为算上厨房、卫生间、阳台、地下室等使用面积的“5平方米”，这样的计算方式显然不合规范，因此，在政策实际出台前，将存在“理解误区”的内容进行细化。
不过，由此也有人担心，按细化后的规则计算，实际上“人均5平方米”的概念比原先有了略微收紧的趋势，这会不会对经济困难的承租者造成影响呢？市房管局方面回应，在今年“四位一体”的保障房体系大力建设下，经济困难的承租人有望通过其他保障房途径解决居住问题，而非只能走“市场租房”这一途径。
租赁合同备案须多少天完成？订立后的30日内进行备案
据了解，早在征求意见期间，就有市民提出，租赁合同登记备案只能在各区县的房地产交易中心进行，一个区只有一个“办理点”十分不便，特别对租住在偏远的承租人而言，办理登记备案除了要交税，还得跑很长一段路，费神劳力。同时，租赁合同备案的“最后执行期限”又有多少天呢？
对此，新《办法》指出，租赁当事人应当在租赁合同订立后的30日内进行备案，而为了方便市民登记备案，此次将“区县房地产交易中心”备案的工作扩大到租赁房屋所在地的社区事务受理中心，也就是说，之后市民只需在租住房屋所在的社区事务受理中心就能办理合同登记。
未登记备案会怎样？对个人可处以1000元以下罚款
另据了解，针对市民反映租赁合同登记备案制度欠缺处罚措施，难以实际施行的问题，相关方面也首次回应，对未进行租赁合同登记备案的个人，可处以1000元以下罚款，对未进行租赁合同登记备案的单位可处以10000元以下罚款。同时，通过房地产经济机构订立租赁合同的，可委托房地产经济机构代为办理租赁合同登记备案，“如果房产机构未按规定执行登记备案，可处3000元以上3万元以下罚款。”
此前签订的租赁合同要备案吗？需尽快至办理点将备案程序走完
新政10月1日起施行，那现在的已处在租赁期的市民还需要补充登记吗？市法制办表示，租赁房屋登记备案制度实际上在2004年起已经施行，但当时缺乏有效的处罚措施，因此效果不甚理想，现在在有了具体处罚措施后，原先没有进行登记备案的市民也有可能被发现处以罚款，“10月1日后签订租赁合同的当事双方必须登记备案，而此前已签订租赁合同却未备案的，需尽快至办理点将备案程序走完。”
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