[摘要] 多轮房地产调控的累积效应已经显现，房企负债率水平再度攀升，资金趋紧态势强化。6月1日，中指研究院等四家机构发布《2011中国房地产上市公司研究报告》指出，在宏观调控之下，未来三年上市房企的业绩增速会放缓，成长速度也会平稳。
多轮房地产调控的累积效应已经显现，房企负债率水平再度攀升，资金趋紧态势强化。6月1日，中指研究院等四家机构发布《2011中国房地产上市公司研究报告》指出，在宏观调控之下，未来三年上市房企的业绩增速会放缓，成长速度也会平稳。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹在发布会上指出，目前房地产的生存环境开始改变，这使得房企步入“洗牌”期。
研究报告指出，通过对120家沪深上市和36家内地在港上市房企研究，2008年至2010年，这156家上市房企资产负债率总体呈现上升趋势。截至2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19%，比2009年提高2个百分点；内地在港上市房地产公司为66.31%，比前一年提高近4个百分点。同期房企流动比率均有所下降，沪深上市房企从上一年的2.12下降到2.08，在港上市房企由上一年的1.79降至1.71，意味着短期偿债能力有所减弱。
“进入2011年一季度，沪深上市房地产公司资产负债率提高到71.36%，比2010年年底又上升了8个百分点，负债水平再度攀升。”中指研究院企业研究总监张秋芳说。
另据统计，2010年上市房企每股经营现金流净额均值都由正转负，沪深和港股分别下降到-0.49元和-0.30元，且今年一季度仍维持负值。
张秋芳分析指出，预计紧缩的信贷政策还将持续较长一段时间，如果市场出现较大波动，上市房企的偿债能力将更趋弱化，财务安全不容忽视，当然这也为优质企业进行行业整合提供了机会。
秦虹指出，目前房地产正在发生变化，政府针对投资性需求的政策比较严厉，且这项政策还会持续，这已经使过去一度存在的投资需求受到抑制。加之保障房建设预期的强化，过度恐慌性需求也正在得到缓解，住房需求正逐步回归理性。
沪深上市房企财务风险陡升 负债率71.36%
“2011中国房地产上市公司10研究报告”昨日在京发布，报告显示，房地产上市公司的经营现金流趋紧，财务风险上升。
该报告由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同发布。
“2011中国房地产上市公司10研究报告”的研究对象主要包括120家沪深上市房地产公司和36家内地在港上市房地产公司。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人张秋芳介绍称，2010年在销售良好的态势下，沪深及内地在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度较大，同时融资渠道却明显收紧，使其现金流状况趋紧。
自从去年中央政府调控楼市后，房地产企业的开发贷逐渐被收紧，而另一资金渠道——购房者的消费贷款在限购等政策影响下，也开始大幅降低。在开发过程中，房地产企业不得不更多依赖自有资金和对外发债。
“在经历2009年经营现金流为正值的一年后，2010年沪深及内地在港上市房地产公司的每股经营现金流净额均值都由正转负，分别下降到-0.49元和-0.30元，其中沪深上市房地产公司的每股经营现金流状况已低于2008年经济低谷时期的水平，财务风险陡升。”张秋芳称。
报告认为，2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19%，比2009年提高2个百分点；内地在港上市房地产公司为66.31%，比前一年提高近4个百分点。同期流动比率均有所下降，沪深上市公司从上一年的2.12下降到2.08，内地在港上市公司由上一年的1.79降至1.71，短期偿债能力有所减弱。
不过，张秋芳表示，进入2011年一季度后，沪深上市房地产公司资产负债率提高到71.36%，比2010年年底又上升了8个百分点，负债水平再度攀升。在当前形势下，适度控制扩张节奏，积极拓展稳定的资金来源渠道，是房地产上市公司抵御财务风险时需重点考虑的问题。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产企业过去那种宽松的信贷环境正在发生变化，中国的信贷规模和利率正进一步趋于正常化，资金使用成本提高是大势所趋，企业偏重于间接融资、债权融资的观念需要应势改变。今后如何在融资方面更多考虑直接融资，更多考虑股权融资，这是企业不得不考虑的问题。
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