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冰火两重天!一二线城市房价过高 三四线城市房子卖不出去

昆山特价租房 2018-02-08 13:18:46

改革开放激荡40年,同时也是中国房地产业发展20年。中国房地产自90年代房改启幕,从野蛮生长的商品房萌芽初期,到黄金时代、白银时代,经历了数轮调控,期间的沉浮跌宕堪称惊心动魄。站在时代的大背景下,中国房地产的发展影响到国家和个人的方方面面。

“中国拥有独具特色的房地产发展道路,影响着中国城市化的进程,不能一谈房地产就‘谈虎色变’,而是要充分运用房地产发展红利。但现在这个红利的在递减,房地产市场现在也面临着重要的转折。”2月6日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁出席腾讯房产“聚变·重构”年度影响力沙龙时如是说道。

冰火两重天!一二线城市房价过高 三四线城市房子卖不出去

房地产20年周期 危机与红利并存

回顾中国房地产发展20年周期,李铁认为其间经历了三个非常重要的转折点:

其一,九十年代中期以后推进住房制度改革,将所有国家机关(包括央企)福利房全部改为商品房,提供房价补贴,以“房改”为起点,自此有了商品房市场。

其二,2008年北京承接奥运会,既是大国崛起的标志性事件,也是中国房地产再一次转折的大事。北京奥运会以后,房价大幅上涨,真正迎来了房地产市场化,逐渐出现完全由市场引导的房地产市场。

其三,21世纪初,土地财政推动房地产市场增长,呈现以房地产为主导的城市发展模式。实施土地新政,带动了地方房地产市场的发展,为城市面貌带来了重大变化。同时,通过房地产对土地的出让补偿,带来了大量的招商引资,降低了城市发展成本。

在李铁看来,房改同时还伴随着1997年土地制度的变化(加强土地的管理),由计划经济下达指标来进行土地的分配,形成了中国具有特色的房地产发展模式。他认为,具有中国特色的房地产发展供给模式,它的特点一个是土地出让的模式是大面积出让,一个是地方政府和房企双重的推动使得这种供给波动加大。

面对危机并存的中国房地产市场,李铁分析认为,过去讲市场规律一定是商品化过程,一定有供给波动(通过波动来调节未来的供求关系,多了减少供给),但是波动幅度放到如此之大,这也是在中国有特色的。持续将近二十年的政府以出让土地为主要模式的城市发展导向,现在我们看已经几乎走到了尽头。

他说,房地产的危机之前几十年,我们实际上是在享受它的红利。这个红利是因为我们可以通过低价获取农民的土地,来降低城市的基础设施建设成本;通过零地价或者低地价换取招商引资,进而换取国家整个经济建设的低成本过程,这是世界上任何一个国家都做不到的,没有一个国家能够像我们一样在30年内使城市发生很大的变化。

其中两个原因--土地和房地产,因为有了房地产的发展,土地财政才有了这么高的预期,才有可能解决城市基础设施建设来资金来源问题,而不是充分利用金融杠杆。

一线城市资源过分集中,三线城市忙“去库存”

在沙龙上,李铁从城市治理角度,分析了房价上涨的地方有以下几个特点:

特点一:优质资源集中度。

比如2008年奥运会,北京的房价大幅度上涨;上海2010年的世博会,上海整个的房价也在上涨;杭州G20峰会,杭州房价的上涨和G20有直接关系。这些大规模的、集中的对城市的投入,会改变优质资源的分布状况,使得它更加过度集中,一定会导致房价上涨,因为在这些城市的优质资源具有强烈稀缺性。

特点二:人口流入地区。

意味着经济发展活跃,外来人口占比重高的、总量大的地方一定是房价上涨的地方,尽管房价有上涨的规模和水平不同,但是它上涨的趋势也会发生变化。

比如说长三角、珠三角、北上广深是流入人口的,深圳大概外来人口和本地人口占4:1,北京占40%,上海不到50%(也40%多),这种人口大量流入意味着地方的经济活跃、经济发展水平高、就业机会好,同时大量的中低收入人口存在可以支撑高收入人口的增长,所以房价一定是上涨的。

特点三:整体经济发展水平高的省会中心城市和地级城市。

中国目前的城市等级管理,意味着有更多的行政能力把资源集中到省会城市和地级中心城市。如果它周边的城市发展水平差距比较大,它会形成吸附效应,会集中到这些城市,带动房地产市场的发展。

李铁分析称,综合各种因素,房地产目前面临“冰火两重天”的问题,一方面绝大部分三四线城市房子卖不出去,不存在房价问题,另一方面对一线城市和少数二线城市而言,房价的高企使很大中低收入人口无法承受房价,引起了非常大的社会关注度。

他认为,对大部分二三四线城市来说,“去库存”依然是首要解决的问题。

长效机制需“因城施策”

李铁在接受采访时表示,长效机制落地的首要条件是“因城施策”。他说,目前的调控都不是长效机制,只是短期性的政策供给。

调控的目的要防止炒房,房价过高可能会带来一些金融风险。第二,在一线城市和部分二线城市房价高是社会舆论高度关注的结果,实际上是市场供给出现的问题,关键在于满足中低收入人口的住房供给严重不足。

李铁指出,长效机制一定不能建立在行政主导、主观干预之上,而是市场发育的结果,要从供求关系上入手,从空间上的变化来解决住房供给问题。

他认为,长效机制最重要的是要解决转型问题,防止地方的利益冲动和房地产商利益的叠加继续造成房地产供给严重过剩,加大地方的金融风险、财政风险。

在沙龙上,李铁首次公开谈房地产税问题,他认为税改也是房地产良性发展的一个重要因素。

针对房地产税该不该征收,如何征收的争议,李铁表示,房地产税可以收,但是不能按西方的方式收,要尊重中国的模式。征收房地产税一定要断了地方政府短期型念头,过度扩张土地的念头,而且把短期行为长期化。

在李铁看来,建立长效机制,就是把短期行为变成长期行为,把短期变成长期,把过度加大的土地和地产成本得降低到可以促进实体经济发展,回归到促进实体经济发展的轨道上去,这才是尊重市场,宏观政策调控的目标。实行长效机制,要综合运用税收、财政和土地政策,来坚决地遏制地方政府的利益冲动。

在改革开放40年、房改20年的大命题下,“房子”的问题于国于家都有休戚与共的关系。李铁在接受腾讯房产采访时,还向记者分享了三十多年前次福利分房的经历,一家人分到70平米三居室中的一居,面积十几平米,用一个词来形容,他表示当年的福利分房与如今年轻人感叹高房价一样,都是“熬”。

“所谓的感悟就是,你要分配住房也是要熬,要买房也得熬,但是的一个特点是如今的住房质量改善了。那个时候国家分配的住房成本很低,质量差,现在商品房的住房条件好很多。”

他对年轻人建议,在没有条件买房的前提下,租房也是很好的选择,如今国家也在大力规范房屋租赁市场,今后完善租房市场也是长效机制的重要组成部分。

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