[摘要] 近日，财政部发布公告明确，在营改增试点期间，房地产开发企业中的小规模纳税人、一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目
近日，财政部发布公告明确，在营改增试点期间，房地产开发企业中的小规模纳税人、一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
小规模纳税人，出租不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。个人(含个体工商户)出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
另外，对于公共租赁住房享受免征营业税的。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，可免征增值税。
近期租赁行业利好不断，财税政策总算有所松动，17年末财政部、国家税务总局发布了财税〔2017〕90号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》。
政策
自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
定义
首先明确一点，文中提到的固定资产和会计制度中的固定资产不是一个概念，前者特指「使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，并没有金额限制。而税法上不动产通常为房屋建筑物。
其次，租入分为经营租赁和融资租赁。后者参考财税〔2016〕36号文，对融资租赁行业中不同性质的业务从税目、税率、销售额以及承租方进项税的抵扣做了详细规定，这里仅讨论经营租赁情况。
最后购买方作为一般纳税人，购买的是现代服务业中的租赁服务，只有这一类的增值税专用发票才可以抵扣。
抵扣条件
最重要的一点是一般计税方法和简易计税方法是并的关系而非或。也就是说如果只用于简易计税方法、免税、集体福利或个人消费则不能抵扣，这一点请务必注意。如果用于一般计税方法或两者兼用，则可以抵扣。
对于租入的不动产的改造费用能否抵扣呢？只要是同时用于一般计税和简易计税以及免征项目等的，也可以全额抵扣。对于18年1月1日之前租入的固定资产和不动产能否抵扣吗？目前政策尚未明确，有待后续细则出台。
案例
举例1：某公寓企业租入一台复印机，支付了租赁费1.17万元，取得增值税专用发票上记载的进项税额0.17万元，这台设备既用于公司办公又可以给员工免费使用，那么这0.17万元可以自当期销项税额中全额抵扣。
举例2：某一般纳税人销项业务适用一般计税方法计税，租入不动产一栋，支付房租1050万元，取得增值税专用发票上记载的进项税额50万元，这栋不动产既用于公司办公，又用于职工食堂，那么这50万元进项税额可以自当期销项税额中全额抵扣。
举例3：某公寓运营商为一般纳税人，16年3月1日租入不动产一栋改造后出租，选择了简易征收。支付房租1050万元，取得增值税专用发票上记载的进项税额50万元，这栋不动产既用于对外出租，又用于职工食堂，那么这50万元进项税额不可以抵扣。因为对外出租为简易征收，职工食堂为集体福利，并非和一般计税同时发生，因此不得抵扣。
对行业的影响
对于集中式公寓，如果可以取得租入整栋物业的进项税发票，则可以大大降低公寓运营企业的流转税，也就是说仅对增值环节纳税，这一点在合同谈判阶段必须考虑进去。那出租方按照目前的政策，需要缴纳多少增值税呢？参见下表。
总结
要想能抵扣，需满足以下条件，公司必须是一般纳税人；租赁物业不能只用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费；能取得租赁增值税专用发票。
从实际税负角度来说，对于集中式公寓一般纳税人来说利好，可以全额确认收入且抵扣大部分销项税；对于分散式公寓期待能有更利好的政策推出。
2018年租赁崛起，住房租赁成为房地产的重头戏，国家大力发展租赁，也一定会从税收方面支持企业的发展。
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