[摘要] 楼市“3·30”金融税收政策“组合拳”，无论在力度上还是推出时间节点上，都超出了市场预期，在业内也被视为唱响了楼市春天的故事。
楼市“3·30”金融税收政策“组合拳”，无论在力度上还是推出时间节点上，都超出了市场预期，在业内也被视为唱响了楼市春天的故事。
据笔者所知，在深圳，有的开发商连夜开会，上调新盘预售申报价格；而有的二手房业主直接将挂牌价提高了10万元，或者干脆撤下房源待价而沽。与此同时，一些准备买房的朋友则后悔应该先出手买房——这就是楼市新政在深圳接地气的反应。
目前新政出台已一周有余，根据笔者的调查，对市场影响比较大的一个方面是在二手房市场上。此前，房产交易税负对交易双方尤其是购房者来说偏高，而作为普惠性的、减税负的政策，营业税免征期“5改2”在各地相继“落地”，使相当多数的二手房购房者可以免交在房产交易税负中大约占到一半的营业税，由此大幅降低交易成本，实实在在地产生了惠及民生的效果。
目前，大家关心的就是二套房贷首付四成的政策如何在各地具体实施。降低二套房贷首付，主要的目的是去库存和提高成交量。但对于这一问题，有必要采取因地制宜，分城施策的办法。
自2009年扩大内需以来，房地产市场规模化扩张的主力是广大二三线、三四线城市，但跨过供求平衡（2012年以后），楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，从而造成了供应的区域性过剩，库存主要集中在二三线、三四线城市。
从消化周期来看，一线和重点二线城市基本上在12个月以内的“安全期”，而多数二三线、三四线城市的消化周期在24个月左右，长的达到40个月甚至10年。
截至2015年2月，北上广深四个一线城市库存消化周期分别为10.1、13.2、12.6和8.3个月，南京、厦门等重点二线城市消化周期在10~15个月，相对健康。2014年以来，随着首套房认定标准放宽、降准降息等宽松政策的实施，一线城市已出现回暖趋势。以深圳为例，根据国家统计局70个大中城市房价数据，其新房价格从2014年12月起已连续3个月出现环比上涨。
有鉴于此，不论从去库存的目的出发，还是从一线及重点二线城市当前楼市运行的态势出发，笔者建议，降低二套房贷首付成数的政策，也应坚持分类指导、因地施策。
此前，部分一线城市二套房贷首付比例达到七成，若一下子降到四成，杠杆利用率接近放大一倍。
在一线城市楼市回暖趋势基本确立的情况下，杠杆率的提升必然会刺激房价上涨预期，加速需求入市。
根据笔者实地调研，新政出台的一周内，一线城市主城区二手住房成交量环比增幅在10%左右，“反价”现象频繁出现，特别是一些临近地铁、中小户型和价格洼地（主城区老旧片区）的二手房和学位房等所谓刚需房，业主“反价”比较多，幅度多数占总价的5%~7%%（约10万~20万元），甚至有业主不惜交违约金也要反价。与此同时，排队买房、多个买家“抢一套房”、中介上升到3%等楼市火热时期特有的现象，也有所显现。
笔者认为，一线和少数二线重点城市去库存和提振销量的压力并不大。相反，由于刚需长期存在，供应缺乏弹性，在市场已回升的趋势下，政策刺激容易在短期内放大需求，加剧供求矛盾并导致房价上涨。而营业税免征期“5改2”的政策的实施，在降低改善性需求置业成本的同时，本身也降低了炒房的成本，这对于投资需求入市也形成了推波助澜。
在2015年“两会”次提出分类调控、“落实地方政府主体责任”的情况下，重点城市不应该忽视房价上涨带来的舆论压力和民生诉求。
毕竟，这些城市未来依旧会呈现人口净流入的状态，住房保障也没有完全覆盖到位。因此，房贷新政落地要体现差异化，三四线城市全面落实没有任何问题，而重点城市则要谨慎对待。
3月末,央行、住建部、银监会等部门出台新政策:二套房贷首付比例降低,营业税“5改2”,多项利好进一步松绑楼市。房地产业是中国的重要产业,与钢铁、水泥、建筑等多个行业密切关联。同时,房地产市场发展受金融政策影响大。本轮楼市新政,金融政策的影响几何?新政会否加剧银行不良贷款率?“房贷七折利率”会否重出江湖?资金会否再次大规模流向股市?就这些问题,中国经济网记者采访了金融领域权威专家。
采访嘉宾:
中国农业银行首席经济学家 向松祚
中国银行国际金融研究所副所长 宗良
中国民生银行首席研究员 温彬
中国经济网:此次楼市新政降低了二套房贷首付比例,是否会刺激投机性买卖二手房现象?
向松祚: 二手房的投机性买卖,我们通常讲叫二手房投资。我觉得这次下调二手房首付比例,可能使得部分投资者会对投资房产有兴趣。但根据数据看,目前对整体房地产市场的投资回报前景并不看好。投资房地产的回报主要来自两方面,一是为了未来房价的上涨,二是买完后租出去,但后者因素比较复杂,即使北上广深这样的中心城市租金率也不高,甚至可以讲非常低。投资房地主要是为了涨幅,而现在普遍认为涨幅不会像以前一样飙涨。所以,这次政策对平稳房地产市场会有很好的作用。
宗良: 不会出现这种情况。总体上来讲,在宏观市场将来有可能出台房地产税,目前也正在做房地产登记,实际上是为将来房地产政策出台奠定基础。在这种背景下,购买第二套房是真实的住房需求,即改善性住房需求,多数买房的原因是实实在在的、想改善生活的需求,不是投资性的。
温彬: 经过这几年的发展,我国的整个经济环境,特别是房地产市场发生了变化,从过去的供不应求向供需平衡转变,在这样的形势下,过去房地产二套房的首付比例就显得过于严厉,所以这次从60%下调到40%,一方面对有自住型和改善型需求的购房人来说,降低首付比例会增加他们的购买能力,同时,40%的底线是比较审慎的,按照国际经验,40%可以在一定程度上防止过度炒作房地产市场,防止过度投机导致房地产泡沫的出现。
中国经济网:放松房贷后会不会增加银行呆坏账,如果出现应如何控制?
温彬: 这个不会增加,因为不管是一套房首付30%还是二套房首付40%,都是比较审慎的政策。在国际上,30%、40%首付的房贷资产质量是比较稳健的,而且,我认为中国房地产市场不会出现崩盘式的大幅下降。另外,通过房贷和税收政策的组合拳,需求释放后,也会保证房地产市场的平稳发展,不会出现房地产信贷坏账大量出现。
向松祚: 这个不会出现。过去虽然房地产市场经历过很多周期,也经过了很多调整,但住房按揭贷款的坏账率在银行所有贷款类别里是低的。这有两个原因,一是我们对房贷首付比例的控制比较恰当,不管怎么调整,基本上多数首付都在20%以上,不存在像美国次贷危机里出现的零首付;二是中国老百姓对银行按揭负债还款比较在意,刻意通过信贷政策不还款或者恶意拖欠的有,但属极少数。所以,我不认为政策的调整会增加银行的坏账,个人住房按揭贷款是银行非常欢迎的,而且非常安全。
宗良: 总体看,银行房贷是质量较好、不良预算较低的一种贷款,是稳定的,而从国际上看,个人贷款占比在国际银行业中都比中国高,国际上占比达到一半,中国目前只有20%,因此,未来在这种方面还要大力发展。另外,改善性住房的贷款客户是比较好的客户,各方面条件较好,加上降息,降低了购房者成本,但一定要防止有的地方借机涨价。
中国经济网:继本轮楼市宽松政策后,会不会有更多宽松的货币和财政政策接踵而来?
向松祚: 目前中国经济进入了新常态,我相信房地产市场也不例外,整个房地产市场也进入了新常态,也包括房地产行业的税收、财政、货币政策进入了新常态。我们更多会依靠间接政策调控房地产市场,比如税收政策。对于信贷政策,未来的信贷政策主要是在中央银行的宏观调控下,各家商业银行根据当地市场的情况来调整自己的按揭贷款政策,对于首套房,特别是对刚性需求和改善性住房需求还是要支持的,所以,我不认为会出现大规模刺激性政策出现。要依靠间接式的宏观政策引导房地产市场的平稳发展,我们不希望房地产市场出现“断崖式”调整,也不希望出现过快或泡沫式发展。
温彬: 这应该是两方面的。针对房地产当前的情况,一方面,城镇化进程在加速,居民收入还在不断增长,所以住房的刚性需求还在。另一方面,去年以来,房地产库存压力大,特别是在二三线城市和一些局部地区,房地产明显出现供大于求的现象,导致房价下降。通过政策调控,改变过去房地产市场的“非常态”,所以,我认为房地产新政不是稳健货币转向的标志。
宗良: 从货币政策角度看,不会有货币政策出现了。房地产的发展不能作为简单的投资品,应是保障民生的重要措施。
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