[摘要] 阳春3月，有两件事同一天“登台”，触动着楼市以及每一名购房者的神经：《不动产登记暂行条例》正式实行和央行再次降息。房产税要来了吗？昆山房价会不会下跌？现在买房，是否迎来佳时机？一时间，成了大家关心的焦点。
阳春3月，有两件事同一天“登台”，触动着楼市以及每一名购房者的神经：《不动产登记暂行条例》正式实行和央行再次降息。房产税要来了吗？昆山房价会不会下跌？现在买房，是否迎来佳时机？一时间，成了大家关心的焦点。
记者认为，万变不离其宗。分析楼市近20多年发展情况可以得到这样的结论，无论房价是涨还是跌，作为刚需族，买房还是尽量选择早些出手。而2015年的昆山楼市，如果掌握到了以下几个小诀窍，便是抓住了机会。
诀窍1 把握市场底部的“时间窗”
回顾过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷的窗口期。受银行信贷紧缩等因素影响，2013-2014年房地产市场又进入了新一轮的市场低谷期。2015年，城市库存量高企，房企资金面紧张，市场定价性价比比较高，市场迎来了第三轮的调整期。
一线城市楼市在降准、降息等“救市”政策刺激之下，房价很可能将步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15个月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲想方设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。
在昆山，由于去年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，年初开始调整推盘节奏和计划，大部分开发商将推盘计划安排在春节之后，3月是波，更大的戏将是随后的4月底和5月份。而此前年初这个阶段，恰逢春节淡季因素，导致年初短期内成交量表现“马力不足”。但进入3月以来，市场明显受到了提振，正在步步回暖。
对于购房者来讲，显然，应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，赶在上半年市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下房企资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
因此，如果你已经错过了2008年、2011年、2014年三轮市场低谷期的购房佳窗口期，那么，就不要再错失2015年上半年的市场底部的购房机会。
诀窍2 适合自己的房源更重要
刚需买房，往往先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看这套房子适不适合自己。对于自住的刚需购房者来说，如果觉得房子各方面都比较中意，那就不必过多考虑是否是买房的合适时机，应该果断出手。因为市场总是风云变幻，机会转瞬即逝。同时，准购房者也应冷静面对市场上各类楼市信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。
说白了，刚需也好，刚改也好，买房主要的目的是自住，是要实实在在过日子的，社区环境、车位配比、户型、楼盘品质，任何因素有短板，都会影响到今后的居住舒适度。因此，刚需者买房注意力不能仅仅只放在价格上，选择合适的时机出手很重要，但选择适合自己的房源更重要。
诀窍3 买“预期”，才有生活味
刚需购房也要学会买预期，这样以后才具备真正的生活氛围和便利度。所谓买预期，就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。因此，买“预期”主要是两点：一看近两年宏观调控政策的主要方向；二看近几年与以后城市规划方面有怎样的大动作，比如新城规划、轨道交通规划、重大投资项目等。
这也就是很多人经常说的“买房不看规划，也要输在起跑线上”。在昆山，我们可以以5年作为一个刻度，往前看一个更长的视野，不要纠缠于收入房价比等现实的具象，你要看大方向和大趋势。规划的方向、地铁的方向、轻轨的方向，以及其他快速交通的方向。因为对一个城市来说，资本资源都是有限的，尤其昆山这样的城市，不可能均衡发展，而是有先有后。而且，过去10年的经验表明，整个城市向好，但区域之间的差距并没有消失。
诀窍4 选择品牌开发商
记者经常会到好多网友和朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下，导致购买烦恼的，大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房、房子质量太差等问题，甚至出现个别房企“跑路”现象，给身心带来了很大损害。
特别像现在楼市预期较为复杂的情况下，买房更要选择谨慎，要选择品牌房企开发的楼盘。总体来说，这些楼盘的开发商综合实力强，也值得信赖。因为品牌房企不仅仅做的是产品，而且也是为了做品牌，这样才能赢得好信誉。开发商信誉好，为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲，即使以后换房“二次置业”，也有希望。
诀窍4 关键要看自己的需要
现在买不买房，这个问题考验着每个准购房者。其实这也是个哲学问题，买不买关键要看自己的需要，有需要就买。改善和投资也可以在观望中寻找机会买到适合自己的房子。只是从心态来讲，不要过于贪婪。那么，如果将潜在的购房人群简单地划分为“观望”、“刚需”、“投资”和“租房”四大类，那么可以认真研究这四类购房群体都在想些什么？他们需要的是什么？各自的购房时机又在什么时候？
观望派：“抄底”更像是个传说
面对没有明显下降趋势的房价和银行房贷面的严格控制，市场上一直就有这样一群人，他们在选择购房时机时，认为楼市“陷阱”比“机遇”可能性更大。因此，眼下买房时机还未出现。李先生就是“楼市陷阱说”的支持者，楼市能否真正走出困境，目前状况还不清晰。现在，整个楼市弥漫着浓烈的观望气氛，成交量低迷，在近一段时间，房价可能会有一定的下行空间——虽然价格很难出现大起大落。他觉得，现在出手买房，的确具备一定的诱惑力。但别太急躁，还未到抄底的时机。其他很多观望派人士也表示，目前很多降价、优惠大多是“假摔”，而且目前楼市供应量充足，没有人来和你抢，所以不急，可以再等等看。
刚需族：量体裁衣适时出手
刚需置业者又称“钢丝”，他们向来被视为楼市购买力的“中流砥柱”，因为他们是“不得不买”的一群人。如果说，投资型看重前景，那么，刚需置业者买房自住考虑的首要因素当属“性价比”。总价不高，沿线有交通，周边有购物、医疗、学校等设施，以上因素都成为吸引刚需的“卖点”。刚需群体其实有两个部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善置业人群。对于刚需置业者而言，买房更像是缝制衣服，量体裁衣，合适重要。王先生的婚期定在今年年底，他也表示，房价或降或涨，已经变得不重要。结婚肯定要考虑买房，如果租房成本和房子贷款月供差不多，凑足首付的话，买房肯定买定了。
投资型：商业地产前景看好
商品房的投资属性，吸引了大量投资者入市。在政策打压投资性需求的背景下，很多投资者同开发商一道，逐渐将重心转向商业地产项目。对此，一名从事房地产营销策划的朋友表示，“这是很正常的事情，也符合投资的趋利性。”
在他看来，房地产行业之所以能够吸引这么多投资者的目光，关键在于其“准入门槛低”、“稳定”等特质。另外，对资金充裕的投资者来说，商业地产的投资回报也相对高昂。但是，这名业内人士同时指出，商业地产后期的运营才是根本的，因此投资者在出手前必须更谨慎，了解清楚整个项目的运作模式。
租房族：买房的关键在经济实力
在长期的楼市报道中，我们似乎淡忘了一个群体。这个群体很庞大也很“羞涩”，因为对于他们来说，即使房价下跌，也没有实力买房。一方面是自身的经济实力，另一方面，还有个人生活方式的选择。我们暂且将这一类人划为“租房派”。张小姐毕业于2011年，目前任职于一家广告公司。她告诉记者，“在昆山做广告设计，像我这样稍微有个三四年经验的，一个月工资4500元左右。但是除掉房租和生活费，几乎没有什么剩余，可能因为我是女士，开销比较大，也可能因为这个原因，所以对买房不算太着急。”张小姐说，她不愿意用父母积攒一辈子的钱来支付购房的首付，另外，她不认为现阶段的自己有实力供房。
由此看来，租房族们买房的关键因素还是在于个人的经济实力。张小姐说，我常常跟身边的朋友们说，不要迷信国际惯例，不要迷信调控措施。买房要有一个好心态，不要因为房价的波动，影响自己的心情。而我们也听到了越来越多的声音，对于年轻人来说，买房并不是必行之举。（那宅）
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