[摘要] 上海共有产权房再降低标准再降低，此次已是2010年实行共有产权房以来的第四次降低。在大众的眼中，共有产权房“凤毛麟角”和自己无关，随着门槛的降低，越来越多的上海人，甚至是外地人可以通过共有产权拥有自己的房产。
编者按：上海共有产权房再降低标准再降低，此次已是2010年实行共有产权房以来的第四次降低。
在大众的眼中，共有产权房“凤毛麟角”和自己无关，随着门槛的降低，越来越多的上海人，甚至是外地人可以通过共有产权拥有自己的房产。欢迎关注房天下今日话题，上海共有产权房门槛再降低 如何借政策有自己的房产。
共有产权房在上海的发展
当住建部把上海列为共有产权住房试点城市的时候，这项工作在上海已经推进了4年多，进入常态化运作。
共有产权房2007年在江苏淮安发端，兴于上海。新华社的报道称，截至目前，累计签约购房家庭大概有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
共有产权房是经适房的演化而来
上海的共有产权房，最初是以经济适用房的面目出现的。经适房曾经有段时间在上海出现“断档”。2002年，上海撤销经适房发展中心，经适房退出市场。
但是到了2008年，伴随着开展规模空前的保障房建设，经适房也在上海重出江湖。按上海市的规划，2008～2012年五年内将累计筹集和建设廉租住房和经适房30万套，约2000万平方米，占同期全市住宅建设总量的20%左右。
但是，各地有关经适房的负面消息以及部分经济学家对经适房的抨击，为避免经适房中出现的腐败、“叫好不叫座”等现象，上海充分显示了自己的谨慎。
《上海市经适房管理试行办法》2008年底公开征求意见，直到2009年底才在上海两个区试点申购，随后在市中心区域试点，最后在全市铺开，上海希望能够尽量完善相关制度并堵住其间的漏洞。
确实，相对于租赁型保障房，经适房因为具备产权性、交易性，所以“套利空间”更大。为了挤压套利空间和行为，2009年出台的《试行办法》中，上海明确提出“有限产权”的概念。
不过，直到2011年，共有产权房在上海全市铺开，经适房才在公开文件中被改称为共有产权保障房（经适房）。
共有产权房门槛再调低
月均收入放宽：在上海从经适房到共有产权房发展的几年间，共有产权房的门槛也一直在降低。迄今经历了几次调整。其中，收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元。
沪籍年限放款：2012年大幅放宽共有产权保障房的户口年限要求，具体标准为:申请家庭成员具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年(即申请时户口落在本处住房连续满2年)。 上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。
2011年的原标准规定，申请共有产权保障房需具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地区(县)的城镇常住户口连续满5年。
覆盖面扩大，引进人才可以申请：同时，2012年准入标准调整时，还将上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体纳入其中。
4月16日，上海市房管局局长刘海生刘海生在参加“2014上海民生访谈”节目中表示，今年还会放宽标准，把工薪阶层覆盖面进一步扩大。
年龄限制降低：并在2013年的调整中，将单独申请共有产权保障房的单身人士年龄从之前的男性满30周岁、女性满28周岁调整为男性满28周岁、女性满25周岁。
单身人士年龄。原标准规定，单身人士单独申请共有产权保障房，无论男女，均需年满30周岁。据市民反映，男女在国家规定的晚婚年龄和本市居民平均初婚年龄上有所差异，在单身申请年龄上也应有所体现，这些意见具有合理性。因此2012年，对女性单身申请人士年龄适当放宽，使政策更加人性化，具体标准为:单身人士单独申请共有产权保障房，男性须年满30周岁、女性须年满28周岁。
共有产权房转让的限制条件和房产后利益分享问题
产权份额随房价变动：房屋的销售基准价格和购房家庭产权份额都随着周边房价有所变化，购房家庭产权份额也从60%~70%不等。
产权有保障机构回收：如果取得房地产权证未满5年，购房家庭需要购买其他住房时，房子将由原住房保障机构回购，回购价格是原销售价格加上同期银行存款利息。
受益共享：转让之后，购房家庭只能按照有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分则要上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。
上海市房管局副巡视员李东表示，经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经适房的产权，经适房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经适房的现象”。
房价为正常的四五成 产权七三开：在上海的共有产权模式中，中低收入住房困难家庭在购房时，只需要投入部分购房款，同时占有房屋的部分产权。比如，2009年底上海经适房率先在徐汇和闵行两区进行试点，彼时房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成，居民和政府按“七三开”共有住房产权。
设立退出机制：当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房可在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配，体现了“谁投资，谁所有，谁”原则和公共财政的公平公正原则。
出台近十个配套文件 防套利：借助有限产权使得溢价空间大量减少，还不足以堵住套利漏洞，为此，上海还出台了近十个配套文件，这些文件覆盖了经适房准入标准和供应标准、申请对象住房面积核查办法、申请家庭经济状况核对实施细则、经适房价格管理试行办法、经适房预(出)售合同等等。
审核关——两审两公示 信息全面核对：比如，为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。上海还专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。
从2010年起的三批次共有产权房申请审核中，已有3600多户家庭被检出。
供后管理方面，上海有关部门已查出有家庭违规出租共有产权房，并责成其在规定期限内收回出租房，停止违规出租行为。
可将“共有产权”视为一种筹集资金的渠道，要防止其成为地方政府推卸住房保障责任的工具。
上海共有产权房申请的条件
准入标准：
户籍限制：家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。
收入标准：以3人家庭为例，原政策规定，人均月可支配收入在1600元以下(含1600元)、人均财产在5万元以下(含5万元)的才可以申请，而按照新政策，家庭人均月可支配收入在2100元以下(含2100元)、人均财产在8万元以下(含8万元)的可以申请。
住房标准：原有住房建筑面积低于15平方米的2人申请家庭，购买一套二居室；其他2人申请家庭，购买一套二居室。
行为限制：家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。
年龄限制：同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士)，男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买经适房。
供应标准：
1、单身申请人士，购买一套一居室。
2、2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。
3、4人及以上申请家庭，购买一套三居室。
4、申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂，或者经区(县)住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区(县)政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。
申请流程
1、申请
“政策咨询周”结束后，两试点区将正式启动申请受理工作。申请期限内，两试点区的各街道(乡、镇)住房保障机构将按照“属地化”原则受理辖区内市民的申请;考虑到申请购买经济适用住房需要家庭成员充分协商，提交申请材料也需要准备时间，两试点区的市民可以在申请期限内任意一天向户籍所在地的街道(乡、镇)社区事务受理服务中心提出申请。申请审核通过的家庭将通过计算机程序公开摇号取得轮候序号，并根据排序先后进入选房专场选购住房。因此，能否购买到经济适用住房，不取决于申请家庭提出申请的时间先后。
2、受理
区房管局受理申请，对要件原件进行审验，并与相关复印件核对。经审核符合条件的申请人，填写《上海市定向购买经济适用住房申请审核表》;对经审验不符合条件的，将要件原件及复印件退回申请人，并向其出具《上海市不符合购买经济适用房条件通知书》。
3、公示
区房管局要将经审验符合条件的申请人家庭人口、收入、住房等情况在拆迁现场或所在街道办事处公示栏进行10天的公示。
4、审核
受理申请后，住房保障机构将严格按照《上海市经济适用住房管理试行办法》及相关配套文件的规定，开展初审、复审工作。初审过程中，街道(乡、镇)住房保障机构将在15个工作日内完成户籍年限、住房面积核查，之后委托上海市居民经济状况核对中心在45个工作日内完成经济状况核对，随后开展为期10天的初审公示。初审通过的，区(县)住房保障机构在15个工作日内完成复审核查，随后开展为期7天的复审公示。
5、摇号和选房
两次摇号，主要采取公开摇号方式轮候选房，次摇号确定轮候次序，建立轮候名册;第二次摇号确定购买或者承租的经适房。
6、购房
申请人自《购房证明》开具之日起6个月内，持该证明、本人身份证及复印件到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。《购房证明》只限本人使用，购买人姓名须与本人所持《购房证明》中申请人姓名相一致，对不一致的，销售单位有权拒绝向其出售住房。销售单位与符合规定的购房人签定《上海市经济适用住房买卖合同》后，收回购房人所持《购房证明》并留存备查。
7、登记
居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。在办理权属登记时，登记部门应与网上销售明细进行核对，核对无误的，予以办理权属登记，并注明“经济适用住房”字样和准许转让日期。
借共有产权拥有完全产权
购买政府的产权 变全产权
通过由保障对象购买政府持有的部分产权，可以缓解当期保障房建设的资金压力；通过政府购买保障对象持有的部分产权，可以继续掌控保障房房源；通过共有产权房在市场上出售，政府能够回收其未收的土地出让净和各种税费，以及部分增值，有利于积累后续的保障房资源。
卖产权去买条件更好的商品房：在市区老公房中蜗居了几十年的上海市民卢爱莉经过层层审核，以不到市价一半的价格购买了上海近郊“博雅苑”一套两室户，拥有七成产权。她和老伴以及女儿、外孙女的名字都在新房产证上，“将来达到规定年限以后，可以把房子出售给政府，加上积蓄去买条件更好的商品房”。
“将来达到规定年限以后，可以把房子出售给政府，加上积蓄去买条件更好的商品房”。
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