[摘要] 江苏楼市是否普遍存在供过于求的现象？房价是否出现了松动的迹象？《扬子楼市》近日选取了江苏十个主要城市，对其库存量、销售量及房价的变化展开了调查。
江苏十大城市库存量探秘
南京供小于求，苏州相对平稳，多数城市“积食难消”，库存压力陡增
中国江苏网5月9日讯 “二三线城市受困于高库存”、“开发商割肉退地撤出”……近段时间以来，围绕着温州、秦皇岛等地由于楼市库存过量，或将导致房地产市场崩盘的舆论此起彼伏。作为反映楼市冷暖的晴雨表，库存量的变化牵动着购房者、开发商以及政府主管部门的敏感神经。而相比其它城市的库存重压，我们对南京以及周边城市的库存如何更加关注。江苏楼市是否普遍存在供过于求的现象？房价是否出现了松动的迹象？《扬子楼市》近日选取了江苏十个主要城市，对其库存量、销售量及房价的变化展开了调查。
-本报地产评论员朱凌琳方力卓刘莉
本报调查显示，江苏一些城市的房地产市场出现了供过于求的局面，在库存重压之下，部分城市的楼市开始隐现拐点。
新华社图片
苏州
库存略有上升，去化压力不大
◎库存统计商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡ ◎去化周期13个月左右
苏州住建局网站公布的数据显示，截止到本周三，商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡。
苏州中指研究院高级分析师任晶晶告诉笔者，“从去年年初到今年2月份，苏州市商品住宅库存去化周期一般都维持在8-9个月的正常水平，上个月开始，库存去化时间开始增加到10-11个月，5月份以来，这个时间逐步上升至13个月。”
任晶晶指出，库存量的激增主要由于近期楼盘上市节奏加快，比如吴中区的“勤快盘”旭辉美澜城基本在4月周周都有加推，每次都有100-200套的新房源推出，频率非常高。
与此同时，受后市走势不明，多地房价跳水影响，购房者观望心理渐浓，整体市场去化速度放缓。“以前每月基本都有70万㎡的成交，但上个月去化只达到50万㎡左右。”
目前苏州不少开发商都给出打折优惠来刺激成交，比如姑苏区的姑苏金茂府日前便推出了“3万抵9万”的罕见大幅优惠。但值得注意的是，这样的优惠更多局限于高端改善盘中，刚需楼盘的价格走势依然坚挺。
苏州房地产行业协会顾问盛承懋表示，苏州是第二大移民城市，每年楼市消化6-7万套不成问题，以目前库存量来看，市场去化压力并不大。
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扬州
卖的多买的少，个别楼盘打出85折优惠
◎库存统计截至3月末，商品住宅可售面积约为207万㎡ ◎去化周期至少16个月以上
扬州官方的库存数据目前只更新至去年12月底，而笔者从代理公司渠道了解到实时信息，截止到3月末，扬州市区(不含江都)商品住宅可售面积约为207万㎡，按照扬州12万㎡左右的月成交面积计算，至少要消化16个月以上，库存压力较大。
“本月扬州还有10多家纯新盘计划上市，加上去年成交的几块地下半年也将入市，潜在的供应量非常大，未来扬州的库存量将进一步走高。”新聚仁扬州公司副总经理熊宏涛表示。
相比之下，近期扬州楼市的成交情况却并不给力。数据显示，3月扬州商品住宅累计合同成交860套，成交面积10.37万㎡，环比分别下滑32.39%和26.87%。进入4月微微好转，但成交套数也仅达到1116套，比去年同期少了894套。
中指院统计显示，4月扬州住宅平均价格在9357元/㎡，环比上月的9346元/㎡虽微涨0.12%，但涨幅较上月收窄1.28%。熊宏涛表示，“金三银四市场成交较差，不少购房者都出现了观望心理，虽然整体看，扬州房价一直比较平稳，但目前已经出现局部降价的现象，有些楼盘甚至在总价优惠基础上再打85折。”
熊宏涛认为，目前扬州的楼盘想卖得好，要么得拿出特色产品，要么得有诱惑的价格。熊宏涛以扬州东区的恒大帝景为例，该项目周边的楼盘价格都在1万元/㎡左右，但恒大帝景精装产品折后起价仅在8680元/㎡，因此近期一直卖得不错。
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泰州
消化库存要18个月，项目开盘不敢涨
◎库存统计截至3月底，商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75%，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45% ◎去化周期18个月左右
来自泰州统计局的数据显示，截止到3月底，全市商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75%，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45%。
房天下泰州站总经理高俊介绍，如果按照户均100㎡计算，泰州商品住宅的库存量大概在1.4万套，需要去化约18个月，这对于泰州这样的人口输出型城市来说压力还是蛮大的。
尤其是今年以来，商品房成交量的缩减再次推高了库存量。泰州房管局提供的数据显示，一季度泰州市商品房销售面积36.23万㎡，同比下降21.61%；其中住宅销售32.83万㎡，同比下降19.51%。
价格上，中指院的数据显示，4月泰州楼市样本平均价格为6984元/㎡，环比3月下跌1.66%。从市场情况看，泰州不少楼盘都推出优惠政策，华润、绿地在城南的项目都抛出特价房，其中华润中心打出了4980元/㎡的特价房源，这在周边普遍6字头售价的楼盘中非常具有竞争力。
合富辉煌泰州公司策划王羽表示，以往项目开盘时大都有100-200元/㎡的微涨，但现在很多楼盘开盘时基本都不再提价。
“目前泰州的开发商注意控制推盘节奏，市场整体以消化库存为主，预计随着价格的松动，5、6月的市场会出现量涨价跌的局面。”高俊也表示。
南京
库存仍处历史低位房价连涨了23个月
◎库存统计截至5月7日9:00，可售商品住宅达到38078套，与今年一季度始终徘徊在3.2万套上下的数字相比有明显回升，但与前两年高峰时的5.5万套相比，依然处于历史低位◎去化周期只够卖7个月左右
马年刚拉开帷幕，长三角地区就接二连三传出“降价声”，南京也会步入“跳水”城市的行列吗？来自官方统计机构的各项数据，则说明买房人离这一“梦想”还有点远。
国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份南京新建商品住宅价格环比2月上涨0.6%，与厦门一起并列70个城市之首。
国家统计局4月的房价数据还未公布，但来自中指研究院的4月份百城房价数据显示，4月南京房价继续上涨，环比3月涨幅达到0.7%。这也意味着，到今年4月，南京房价已经连涨23个月。
不少业内人士认为，南京房价持续上涨的主要驱动因素就在于供求关系的紧张。网上房地产的统计数据显示，截至5月7日9:00，随着多家楼盘领到销售许可证，南京可售商品住宅达到了38078套，与今年一季度始终徘徊在3.2万套上下的数字相比虽然有了明显的回升，但与前两年高峰时的5.5万套相比，目前的南京楼市库存依然处于历史低位。按照南京今年前4个月共销售21847套商品住宅，平均每月5462套的速度计算，目前南京库存的38078套房子，只够卖7个月左右。
然而不可忽视的是，由于目前南京新开楼盘的销售情况已经出现分化，一些定价虚高的楼盘遭遇滞销，加上下半年的市场走势不确定，因此多家开发商都想赶在青奥会之前快跑，补仓的意愿变得强烈。
统计显示，5月南京楼市将有78盘计划加推1.5万套房源。随着加推潮的爆发，业内人士认为青奥前南京市场存量还会快速增加，去化压力加大，南京房价可能正在接近峰值。
无锡
库存量有所下降但消化之路依然漫长
◎库存统计据房天下统计，截至3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比去年第四季度减少3681套，环比跌幅2.7%；商品房库存面积1616.55万㎡，环比跌幅为1.8% ◎去化周期23个月以上
据无锡市产监局公布的数据，2013年12月底，无锡市商品房库存量已经增加至1727万㎡(不含政策性用房)，存量房的去化周期将近2年。
长期的供大于求使得近几年无锡楼市的表现一直差强人意。即使是在火热的2013年，无锡楼市仍旧是负增长，商品住宅销售金额同比下降了3.2%。而进入2014年，无锡楼市继续低迷，一季度销售面积110.63万㎡，同比减少21.89%，销售金额94.09亿元，同比减少21.11%。
由于无锡的库存量开始变得越来越敏感，2014年一季度，产监局已经不再对外公布库存数据。无锡市房屋产权监理处市场科副科长陈晖解释，“去年公布的数据包含一些未售但已经投入使用的商业办公面积，这部分大概200万㎡左右。实际上无锡的库存量并没有数字上显示的那么严重。”
从市场反应来看，很多开发商已经开始调整供应节奏，无锡的实际库存开始“止升回跌”，库存量从2013年以来实现了首次下降。
据房天下统计数据，截至2014年3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比2013年第四季度143316套，减少3681套，环比跌幅2.7%；商品房库存面积1616.55万㎡，环比2013年第四季度减少30.06万㎡，跌幅为1.8%。不计算新增供应，以目前的销售速度，至少需要23个月才能完全消化。
在陈晖看来，无锡中小户型的市场消化一直还是比较快的，库存积压基本都是大户型的产品，而这些大多是去年陆续上市的产品。
价格方面，无锡楼市则一直比较平稳。据产监局数据，2014年一季度无锡市区商品住宅加权均价为8476元/㎡，环比涨幅为0.26%。无锡思源市场拓展部拓展专员吕熠宸表示，无锡的房价从2011年以来一直就比较稳定，在8000元/㎡上下浮动，一季度价格上涨也是因为受蠡湖香樟园等一些个盘成交影响。不过，一季度无锡也有一些楼盘有比较大的价格下调，比如苏宁悦城，从12000元/㎡调整到了9700元/㎡。
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