[摘要] 美国西海岸城市旧金山是华人社区最早成型、最为成熟之地，加之临近“硅谷”，华人众多，住房需求较大。只是，华人购房以至中国人在美国购房，无论数量、还是金额、或是价格，对特定区域市场可能产生局部影响，但对美国楼市整体走势难有实质性作用。
美国西海岸城市旧金山是华人社区成型、最为成熟之地，加之临近“硅谷”，华人众多，住房需求较大。只是，华人购房以至中国人在美国购房，无论数量、还是金额、或是价格，对特定区域市场可能产生局部影响，但对美国楼市整体走势难有实质性作用。
操盘手感受
乔治现年62岁，从广东到香港，再从香港到美国，迄今30多年。
问及当地房价是否受到中国人推动？乔治回答说，他感觉，市场整体购买力不足情况下，中国人的支付能力、尤其国内购房者全额支付房款的做法，对开发商有利，构成涨价因素。
他自己开发、销售和管理一处楼盘，在旧金山城区与硅谷之间交通主干道边，是近年来整个旧金山湾区房地产实时热门门地段之一，包含152个单元，其中10个单元在底层，由华人业主设餐馆和小型超级市场。这处楼盘与周边一些华人商户呼应，构成一个小社区，居民和商家多数讲粤语。
乔治解释，他的楼盘属于共管式单元公寓楼，每单元有独立可出售产权，户型一般是115平方米，含两间卧室、一间客厅、两个卫生间，售价65万美元，消防和治安防范标准相对较高，而一般公寓楼只可以整栋出售或者单套出租，标准相对较低。
楼盘内所有住房都已经售出，中国人去年认购25套，今年认购6套；去年全额付款可以获得10%优惠，今年没有优惠。
至于购房者的身份，在乔治的印象中，向他购房的中国人已经拿到所谓“绿卡”，可以依法在美国常住。少数房主成交后半年没有露面，住房闲置，没有委托出租，让他颇为费解。
以65万房价计，当地房地产税率为1.21%，意味着房地产税每年7800美元，再加管理费每年大约3000美元，开支不小。
购房者体验
吉姆50岁出头，从国内大学毕业后留学、继而在美国东部就业，迄今大约25年，近期迁居西海岸，落户硅谷。
在东部城市波士顿，他有一座独户平房，面积大约460平方米，挂牌130万美元，现在正由中介代理出售，没有成交。
吉姆是专业技术人士，买房、卖房前都自己做“功课”，不会选择乔治开发的那种楼盘，不在乎是否居住在华人社区内或者靠近华人社区。
他自称“碰巧”，恰好遇到拍卖因为房主拖欠抵押贷款而遭银行收回的住宅，在硅谷地带一座小镇买下一处联排房，面积超过120平方米。
硅谷看房过程中，他遇到至少30人，同样有意买房，其中中国人或者当地华人不足5人。所以，依照他的判断，至少在硅谷，中国人不对楼市价格构成重大影响。
吉姆说，购房付全款“不稀奇”，且不限于中国人。在波士顿，今年以来成交的全部房地产中，大约40%以现金支付，与中国人无关，而与如今市场现金流动性充裕相关。
美国地产经纪人协会一年前调查的结果显示，外国购房者成交房产中超过半数在加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州，欧洲国家购房者相对更看好东海岸、亚洲国家购房者看好西海岸。
这一协会实时数据表明，全美国范围内，存量住房价值的中间值今年3月为每套18.43万美元，同比上升11.8%。
供需关系紧
提及全额付款，乔治说，中国人购房多半交支票，相当于现金；真要有人支付现钞，即使1万或者2万美元“零头”，他也不会接受。
依照美国法律，大额现金、譬如1万美元，需要向联邦政府申报。
他说，中国人买他的楼盘，多是次在美国置业，向银行申请贷款不现实。去年，一些当地人买他的楼盘，即使买卖双方已经谈好，后续向银行申请贷款，半数遭到拒绝，只能放弃。
从整体情况看，在旧金山周边和硅谷地带，即便2008年金融危机时期，房源都相对紧张。美国经济连续几年徘徊，房租却一直上涨，年平均涨幅超过5%。更何况，2009年至2012年，连续4年没有新建房，市场不再有“库存”。
一段时期以来，在次贷危机阴影下，银行和地方政府更倾向于建商业地产，不再支持开发住宅地产，直到近期楼市显现回暖迹象，情况才有所变化。
另外，今年3月，全美二手房市场待售房产193万套，是自2000年3月以来的投放量。
供需紧张，是一些专家对美国20座城市房价今年3月相对于去年同期上升9.3%部分成因的解读。4月30日发布的标准普尔／凯斯—席勒房地产价格指数显示，菲尼克斯城房产价格与一年前相比上升23%，旧金山升18.9%，拉斯维加斯升17.6%。
政策作用大
纵观变化，利率和税收政策还是对美国房地产市场起到了“提纲挈领”的作用。
与一般人想象不同，即使经济没有脱离危机，美国房地产市场成交量2009年有过一个小高峰，一方面是因为美国联邦储备委员会调低利率、贷款成本降低，另一方面是因为一些购房者预期房价已经“沉底”。
问题是，在部分区域市场，一些房产目前市价仍低于当初。
在亚特兰大市以东240公里，一名中国人2009年花费22万美元，买下一处独户住宅，200平方米，现在市价19万美元。
即使在旧金山周边的一些社区，由于居民族裔构成改变、就业状况未见改善、治安形势恶化，原有房主搬迁、现有居民以租户为主，房价没有明显上升空间。
现在，低利率政策依旧，对购房者有利；房价显现上升趋势，可能会促使开发商和二手房持有者入市。
对实时房价数据，凯斯—席勒房价指数的制定者，韦尔斯利学院教授卡尔·凯斯和耶鲁大学教授罗伯特·席勒在接受采访时异口同声地认定，无论楼市还是整体经济，依然存在不确定性。不确定因素之一是美联储“量化宽松”措施还能持续多久。
楼市“大盘”未定，外国人在截至2012年2月以前一年间所购美国住宅的成交金额估计不足总额的5%，其中中国人在所有外国人购房金额中所占份额估计为11%。这意味着中国人实际市场“贡献”仅为0.55%，过去和现在都远不足以推动乃至“撼动”全局。
新华网旧金山5月1日电(记者徐勇)美国西海岸城市旧金山是华人社区成型、最为成熟之地，加之临近“硅谷”，华人众多，住房需求较大。
只是，华人购房以至中国人在美国购房，无论数量、还是金额、或是价格，对特定区域市场可能产生局部影响，但对美国楼市整体走势难有实质性作用。
操盘手感受
乔治现年62岁，从广东到香港，再从香港到美国，迄今30多年。
问及当地房价是否受到中国人推动？乔治回答说，他感觉，市场整体购买力不足情况下，中国人的支付能力、尤其国内购房者全额支付房款的做法，对开发商有利，构成涨价因素。
他自己开发、销售和管理一处楼盘，在旧金山城区与硅谷之间交通主干道边，是近年来整个旧金山湾区房地产实时热门门地段之一，包含152个单元，其中10个单元在底层，由华人业主设餐馆和小型超级市场。这处楼盘与周边一些华人商户呼应，构成一个小社区，居民和商家多数讲粤语。
乔治解释，他的楼盘属于共管式单元公寓楼，每单元有独立可出售产权，户型一般是115平方米，含两间卧室、一间客厅、两个卫生间，售价65万美元，消防和治安防范标准相对较高，而一般公寓楼只可以整栋出售或者单套出租，标准相对较低。
楼盘内所有住房都已经售出，中国人去年认购25套，今年认购6套；去年全额付款可以获得10%优惠，今年没有优惠。
至于购房者的身份，在乔治的印象中，向他购房的中国人已经拿到所谓“绿卡”，可以依法在美国常住。少数房主成交后半年没有露面，住房闲置，没有委托出租，让他颇为费解。
以65万房价计，当地房地产税率为1.21%，意味着房地产税每年7800美元，再加管理费每年大约3000美元，开支不小。
购房者体验
吉姆50岁出头，从国内大学毕业后留学、继而在美国东部就业，迄今大约25年，近期迁居西海岸，落户硅谷。
在东部城市波士顿，他有一座独户平房，面积大约460平方米，挂牌130万美元，现在正由中介代理出售，没有成交。
吉姆是专业技术人士，买房、卖房前都自己做“功课”，不会选择乔治开发的那种楼盘，不在乎是否居住在华人社区内或者靠近华人社区。
他自称“碰巧”，恰好遇到拍卖因为房主拖欠抵押贷款而遭银行收回的住宅，在硅谷地带一座小镇买下一处联排房，面积超过120平方米。
硅谷看房过程中，他遇到至少30人，同样有意买房，其中中国人或者当地华人不足5人。所以，依照他的判断，至少在硅谷，中国人不对楼市价格构成重大影响。
吉姆说，购房付全款“不稀奇”，且不限于中国人。在波士顿，今年以来成交的全部房地产中，大约40%以现金支付，与中国人无关，而与如今市场现金流动性充裕相关。
美国地产经纪人协会一年前调查的结果显示，外国购房者成交房产中超过半数在加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州，欧洲国家购房者相对更看好东海岸、亚洲国家购房者看好西海岸。
这一协会实时数据表明，全美国范围内，存量住房价值的中间值今年3月为每套18.43万美元，同比上升11.8%。
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