房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

商品住宅用地供应稀缺 上海房价仍面临快速上涨压力

房天下   2013-08-22 13:13

[摘要] 从政策时效性的角度来看,2013年3月底上海新国五条细则落地,截止目前政策执行已经达到4个多月,而政策4-6个月的时效性决定了,在今年8月以后如果没有后续细化政策强化执行,“新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱 。

(文/同策咨询研究部总监 张宏伟)国家统计局数据显示,7月份上海、北京、广州等重点城市的房价上涨态势比较明显,同比价格上涨的城市中,涨幅为北京的18.3%。上海涨幅为16.5%,涨幅位居第四。从数据层面来看,今年以来以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨,结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨,催生了买涨不买跌的行情出现。

从政策时效性的角度来看,2013年3月底上海新国五条细则落地,截止目前政策执行已经达到4个多月,而政策4-6个月的时效性决定了,在今年8月以后如果没有后续细化政策强化执行,“新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱 。

而相关部门似乎已经发现了这其中的“玄机”,立即出台了相关措施“救火”。

据媒体报道,8月初,上海市房管局、市工商局联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》(沪房管市号,以下简称《通知》)。重申严格执行限购令,将严查造假买房。即日起至年底,两局将在全市范围内全面开展房地产经纪市场专项治理工作。

然而,从2013年上海市房价控制目标的角度来看,似乎还不至于那么急。同策咨询研究部数据显示,截止8月19日,上海市今年商品住宅成交量已达730.9万平米,较去年同期上扬42%;从价格上看,今年以来商品住宅成交均价达23594元/平米,同比上扬2.4%,还未超过新国五条细则设定的预期人均可支配实际收入8.1%的控制目标。

上海2013年1-8月商品住宅成交量价与去年同期对比

数据来源:同策咨询研究部

从与去年整年对比成交情况看,同策咨询研究部数据显示,今年1月至8月19日上海市商品住宅成交量已经达到了2012年的78%,而价格方面更是较去年整年上扬5%,同样,还未超过今年8.1%的房价控制目标。

上海2013年1-8月商品住宅成交量价与去年全年对比

数据来源:同策咨询研究部

政策与市场博弈多年,在过去,每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的怪圈,2013年3月30日,上海新国五条细则落地,政策基本延续之前定向宽松措施,政策执行力上也难摆脱时效性4-6个月的怪圈。在此市场背景下,市场供求关系重新占据市场主力,从而影响上海楼市量价齐升。

那么,8月初,上海市房管局、市工商局联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》,重申严格执行限购令,政策与市场,谁是最终赢家?毫无疑问,上海商品住宅市场供求关系紧张的局面最终仍然会战胜政策,呈现出”阶段性“的爆发特征。

首先,宏观经济触底,楼市调控政策不会有太大变化。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,因此,只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化。

因此,从这个角度来看,8月份上海官方重申严格执行限购令,更多意义上是稳定市场预期,对于7-8月份房价上涨过快的现象进行降温,防止今后房价出现报复性反弹。从今年房价控制目标的角度来看,只要不超过8.1%的底线,那么,政策层面就不会有从严的变化。

其次,上海市商品住宅存销比持续降低,面临房价上涨压力。从库存角度来说,截止8月21日,上海市商品住宅库存为942万平方米,总量较之前的1000万平方米左右有所下降,从市场存销比来看,如果按照今年1-7月平均交易量97.5万平方米来计算,当前市场存销比降为9.66个月,同策咨询研究部研究结果表明,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时,房价则面临持续上涨的压力。

此外,根据上海统计部门发布数据,2013年上半年,上海商品住宅新开工与销售比值为0.83,如果从判断标准来看,后期城市房价仍然面临着上涨的压力。

从2012年1月份-2013年6月份上海市商品住宅新开工增速来看,总体仍为负增长,同样,施工面积与竣工面积也为5-13%的负增长,这将加剧今年明年整体房价上涨压力。如果后续新开工增长不持续增加,后期市场供应量势必会减少,也会造成市场存销比进一步降低,涨价几乎就会成定局。

第三、住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

同策咨询研究部数据显示,2009-2013年住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值年度为2.32,仅为0.51,近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准,当住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时,上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果将上述数据中住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部门剔除(工作量比较大,短期内难剔除),那么,住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低,也就是意味着,市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此,从中长期来看,住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

从今年来看,2013年上海国土局计划出让住房用地1000公顷,与去年持平,这其中还包括保障性住房用地。这也就意味着商品住宅用地并没有明显增加的迹象。而随着2013年住宅市场升温,房企对于住宅用地的需求会更为紧张,上海住宅用地市场或可能会出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地,土地市场长期处于供不应求,溢价率楼板价双双上升,土地市场价格进入持续上涨通道。

很简单的道理,土地市场价格进入持续上涨通道,建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,从这个角度来看,2013年的住房用地计划即使全部完成,商品住宅地供应仍将是稀缺的,这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态,最终将助推楼市“阶段性”爆发。

数据来源:同策咨询研究部

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注昆山特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com