[摘要] 房地产从来就不仅是单一经济或者市场问题。它牵涉着几亿民众能否安居，几十个行业可否健康发展，以及更深层次的民生问题。更多时候，房地产也毫无疑问地与政策紧密相连，成为“政策市场”。在梳理该行业发展时，我们还是得从源头的政策开始。
再没有其他任何一个行业，能如房地产一般，与20多个产业有直接关系，并涉及上下游50多个行业。
因此，房地产从来就不仅是单一经济或者市场问题。它牵涉着几亿民众能否安居，几十个行业可否健康发展，以及更深层次的民生问题。更多时候，房地产也毫无疑问地与政策紧密相连，成为“政策市场”。在梳理该行业发展时，我们还是得从源头的政策开始。
纵观15年来福州房地产市场的飞速发展，地方政策的引导无疑起到了良性的措施指引和推动作用。而循着调控手段变化的轨迹，我们可以看到，政府部门的宏观调控一直努力着，挤出楼市泡沫，让其发展回归理性。
1997—2000年调控促发展初露锋芒
楼市真正步入发展快车道，还得从1998年福利分房制度取消说起。
福建省从1998年12月1日起，一律停止住房实物分配。并对在职职工按一定比例缴存住房公积金。而这在很大程度上，扩大了市场中购房者的数量，同时也极大地刺激了购房消费。
不仅如此，1999年2月，中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，次提出“积极开展个人消费信贷”的概念。福建省“贷款买房”业务也开展得极为顺利。截至2000年11月20日，仅福建省建行发放个人住房贷款余额就突破了100亿元，累计支持22万多户居民贷款购房。而这些数字也在逐年增长。可以说，在这些以“鼓励个人按揭购房”为代表的金融措施陆续出台之后，中国地产开始走向全面的“市场化”时代。
此外，在土地市场，2000年5月29日，福州市房地产市场以响亮的拍卖槌声向人们宣布：今后国有经营性土地使用权的出让，一律公开招标拍卖。这一举措改变了以往土地使用权协议出让的方式，引进了公开、公平、公正的竞争机制。
2001—2003年平静中调控谋转机
2001年起，在银行金融的支持、政府房补的发放之下，人们的买房热情高涨，福州房地产市场也一片红火。而在其中，楼市政策逐步显现其促进市场合理发展的功能，使楼市在平静稳定中得到进一步发展。
2001年7月起，福州市实施新的“购房落户”政策，极大地刺激了各县市富裕阶层进省城购房的需求。10月，福建省下发了《福建省人民政府关于加强住房公积金管理工作的通知》，全面推行住房公积金制度，并扩大公积金适用范围。此举显着提高了市民使用公积金的积极性。另一方面，福利分房结束的脚步也在同步加快。到2002年7月1日，我省收回了剩余所有公有住房。至此，我省彻底告别了福利分房时代。
时至2003年，房地产政策有了更显着的转变。这一年，央行规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这让一些小开发商如履薄冰，陷入资金链紧张的局面。
随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被商品房所替代。两个文件的精神不尽相同，房地产宏观调控之路在矛盾中开始。
2004—2006年市场过热调控之剑出鞘
随着国民经济的飞速增长，房价的过快攀升也引来了“楼市调控”之声，楼市政策也发生了变化
2004年，央行再次提高存准率和利率。国家重拳出击整顿土地市场，相继出台“8·31大限”、“三个暂停”以及国务院“28号文”等土地政策，实质性收紧建设用地供应；并对开发商的资金实力提出更高要求，房地产开发固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
而“打击炒房者，平抑房价”的表态也首次出现。
2005年3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率。之后“国八条”出台，文件清晰传达了政府对房价上涨过快的忧虑。紧接着，“新八条”公布，提出八项措施引导和调控房地产市场。在接连出现的调控政策之下，2005年福州市房价涨幅较上年回落0.4个百分点。
然而在2006年，调控却仿佛出现转向。
当年5月17日，“国六条”提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即市场所称“70-90”新政。2006年7月20日，我省正式转发该文件，并发布相关实施细则，以行政指令的方式引导住房结构，定下了福建省新一轮房地产调控的基调。
当然，每一次不同政策的角力都会带来系列影响。2006年11月，福州房价涨幅居首位。尽管主要因江滨高尚住宅大幅放量所致，但不能说与“国六条”调控毫无关系。
2007—2009年打压房价调控密集出台
从2007年起，针对房价不断上扬，楼市过热发展，调控政策开始进入“密集发布期”。
为了遏制开发商捂盘惜售，投资者炒房等行为，福州市出台一系列整治市场秩序的措施。还有土地新政即39号令，提高开发商拿地门槛，打破开发商囤地幻想，加速行业整合。
2008年，从楼市调控到政府救市，可谓一波三折。
在9月后央行连续5次降息。10月22日，中央救市降息、减免税、减首付“组合拳”出台。10月31日，福州市着手促进房地产市场健康稳定发展。年底，中央更是出台了扩大内需十项措施，增加4万亿元投资。
而正是这样的救市，2009年楼市迅速窜热，政府不得不再次着手调控。
进入12月后，中央连续出台了三个遏制楼市投资过热的政策：包括住房转让营业税复位；“国四条”五部委出台规范土地市场。
放眼福州，二套房贷又收紧，年末停止税费优惠，上调1%购房契税。此后，楼市从高峰滑落、房价从飞涨到下跌。
2010—2011年调控持续严厉深度调整
2010年，中央频繁出台政策调控楼市，从土地出让、房地产开发、保障房建设到产品销售、房贷、交易费税、限购等，几乎涉及房地产所有环节。
元月10日，“国11条”发布，强调了政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。国土部出台土地“国19条”，扶持保障房打击囤地并严控别墅用地。央行全年连续六次上调储备金率2次加息。四大银行全线取消首套房贷7折优惠，史上最严“认房又认贷”的二套房认定标准出台，暂停发放第三套房贷。
4月17日，“新国十条”落地。其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购买住房贷款等。8月，“福州版”的政策细则也终于尘埃落定，并顺延限购令。
而2011年，调控更加严厉，却也有的放矢。其中的不同就在于“大力开建保障房”。此外，中央首次提出“保障性住房、商品房双轨制体系”。
1月27日，新“国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准的1.1倍。2月28日，“榕十一条”将二手房也纳入限购范围。
而在货币政策方面，2011年连续3次加息，连续6次上调存准率。首套房贷利率从2010年曾有的7折优惠已上浮至基准利率的1.1倍，有的甚至达到1.3倍。
随着调控组合拳的持续深入，从购房资格到购房贷款，楼市中的投资投机需求已被全部堵死。部分城市房价已经出现下行拐点。
2012年楼市不稳调控不松
从2012年新春伊始，在长时间的严厉调控下，楼市的博弈就愈见愈深。中央不断重申调控从严持续，但诸多城市却开始试探微调。
自2011年11月30日央行近3年来首次“降准”之后，2012年已经连续两次下调存准率，两次降息。市场中也有声音认为，信贷政策的宽松在一定程度上影响了调控成果。
在福州，“普宅标准”放宽，为普通购房者节省几千上万元的契税；公积金贷款额度也提至80万元。这些举措也体现了对市场需求的差别化待遇：对刚需鼓励其入市，而对二套房依旧严控。
调控政策的稳定预期正在逐步落实。而目前的行政调控手段也在为经济手段“接管”调控留足空间。40个城市联网个人住房信息，房产税在持有环节征收箭在弦上。房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。而呼声依旧的“问责制”也有望落槌。
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