[摘要] 自去年下半年银行取消7.5折优惠恢复到8.5折，而今部分银行提价至基准利率，其背后是信贷额度逐步趋紧，“个人贷款额度较去年减少了20%，业绩考核将更注重贷款收益贡献度，因此各地分行提高贷款利率是大势所趋。”
银行新的信贷额度1月开闸，但个人房贷却有趋紧之势。
“去年年底，我们对首套房就取消8.5折优惠，实行基准利率。元旦后，这个政策并没有放开，并且房贷审批的时间有所延长。”杭州一股份行零售部人士表示。
资金较充裕的上海，光大银行(601818,股吧)上海分行对首套房也实行基准利率。
甚至，无论是客户数量还是信贷量均居市场领先地位的工行，内部人士透露，该行讨论过取消8.5折优惠的方案，使得房贷利率下限与一般贷款趋同，但是该方案是否实施还未有定论。
自去年下半年银行取消7.5折优惠恢复到8.5折，而今部分银行提价至基准利率，其背后是信贷额度逐步趋紧，“个人贷款额度较去年减少了20%，业绩考核将更注重贷款贡献度，因此各地分行提高贷款利率是大势所趋。”一家股份行个贷负责人表示。
然而，房贷利率上升，却未给房地产市场降温。上述杭州的银行人士称，市场上用一次性付清的购房者占比逐步上升，更诡异的是，各地房地产1月成交量仍在继续上涨。
个人房贷利率一路攀高
1月17日，上海某国有大行的支行听说分行要提高个人房贷利率至基准利率，支行员工连夜加班争取把现有的8.5折利率单子递上去，但结果却被告知，目前还没有实施基准利率，悬着的心暂时放了下来。
然而房贷利率上涨的消息并不是空穴来风。自去年下半年开始，房贷利率一路走高。
先是实施近两年的首套房7折利率的终结。但在恢复过去执行的8.5折利率水平后，房贷仍有进一步上涨到基准利率的态势。
“很多银行都希望提高定价权，过去一般贷款利率下浮下限为10%，而个人房贷的利率下浮为15%，现在银行希望房贷能够执行与一般贷款相同的利率政策，但这个并非行业性调整而是银行自发的。”上述国有银行人士称。
而上述杭州的股份行人士表示，杭州大部分银行同业对个人房贷实行了基准利率，仅有个别银行仍可申请到8.5折利率。
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据媒体报道，南京诸多银行如招行、兴业、光大均对房贷实行了基准利率。
光大银行上海分行自去年年底取消了房贷8.5折利率优惠，实行基准利率，到了1月份，该行政策并未放松。该行总行客服人士也表示，7折利率已取消，现对个人房贷原则上实行基准利率，不过各地分行可自行把握。
“1月份前半月我们发放了较多个贷，主要是去年12月滞留的贷款延期发放，这部分单子实际上挤占了1月的额度，导致1月新申请贷款的额度更加紧张，有可能被拖延到2月。”上述国有银行人士称。
部分客户自12月份向深发展上海分行申请房贷，时间长达一个月，至今还未获批。
尽管信贷额度紧张，博弈仍然存在。出于市场竞争因素及各家银行信贷额度情况，个人房贷全线恢复基准利率还不太可能。市场上仍存在8.5折甚至7.5折的个贷利率水平。
浦发银行相关人士透露，他们并未取消8.5折利率优惠，一小部分客户还能获得7.5折利率优惠。而一些客户也依然能从交行上海分行获得7.5折利率房贷。
兴业银行人士则表示，总行给分行的总体指示是，房贷利率不低于8.5折，具体利率水平由各分行自己掌握。
提高定价权
如果说去年年底信贷额度用尽，房贷抬价尚在情理之中，但在新年银行获得新的额度，房贷却依然紧张，比较少见。
银行给出的理由有二，一是额度紧张，二是提高定价权，这两者又相互关联。
记者从多家银行了解到，今年信贷总体盘子较2010年减少10%-20%，个人信贷额度亦相应减少。同时，总行对分支行信贷发放节奏监控严厉，从过去的按月改为目前的按旬，甚至按天，一旦超标就要惩罚。
正如上述国有银行人士所描述，部分银行由于一开始房贷发放较多，为控制节奏，于1月中旬“暂停”了个人房贷，“不是不发放，而是拖延了审批时间，防止贷款冲得太厉害。”
额度有限之时，银行担心的不是信贷量不够，而是盈利能力。
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实际上，个人房贷量大幅压缩，也促使银行必须以价补量。以上海为例，2010年上海新增人民币个人住房贷款543.8亿元，但下半年仅增加34.9亿元，为上半年增量的6.8%。其中12月仅增加11.1亿元，同比少增120.9亿元。
在此前对个人房贷利率实施7.5折时，银行抱怨个贷的利差扣除各项成本，几乎没有盈利甚至亏本。但当个贷利率恢复到8.5折时，银行依然认为房贷盈利度不够。
“有机会成本，如果信贷投到其他行业，盈利要超过个贷。”上述杭州的股份行人士认为，类似民生银行已将零售业务的重心转移到“商贷通”这样的经营性贷款，而“冷落”了过去被视为安全又稳定的个人房贷。
不过，利率上涨，市场上一次性现金支付的房屋成交开始增加。据上海永庆房屋研展部去年年底统计，去年4月房贷政策逐渐收紧后，在二手房市场，购房者选择一次性付清的比例大幅提高约三成。特别是重在赚取汇率差价的境外购房者，一次性付款比例更是达到九成。
更诡异的是，市场成交量却并未大幅降温。“房地产成交量最近还是挺活跃的，房贷申请量并不少。”上海诸多银行人士感叹。
中指研究院数据显示，1月上半月，主要城市成交量普遍上涨，约四成城市如武汉、南京、天津成交量涨幅超20%。
部分银行取消房贷优惠 贷百万20年多还26万利息
刚刚进入2011年的年初，但“首套房贷利率优惠收紧”之风已频频吹起。记者昨日走访佛山各大银行发现，已有部分银行执行了总行的规定，宣布取消首套房贷的利率优惠，直接执行的基准利率，而其他商业银行也只有优质客户才能够享受到8.5折的利率优惠。
这一来，普通购房者的贷款成本将增加，若以首次购房贷款100万元20年期计算，执行基准利率与享受利率七折优惠相比，月供几乎要多出1000多元。
首套房贷利率优惠有的银行取消有的提高门槛
最近一直在看房的市民小陈告诉记者，去年9月份，他的一个同事赶在楼市二次调控之前，在南海桂城某楼盘置业，当时单价仅仅11000多元，还成功在建设银行申请到了7折的优惠利率。“但是现在二期开盘后，房价已经升到了15000元，而且利率优惠只有8.5折了，”小陈无奈地向记者表示。
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记者了解到，实际上，从去年11月份开始，各家银行已经陆续取消首套房贷利率7折优惠的政策，首套房贷的利率优惠改为下浮15%。但是，进入到2011年之后，不少首次置业的购房者发现，就连8.5折的利率优惠也难以申请得到。
“现在我们执行的都是基准利率，已经没有任何优惠了。”记者昨日电 话咨询中国工商银行佛山分行，负责个人贷款业务的一位工作人员告诉记者，刚刚接到上级行的通知，从即日起正式取消首套房贷的利率优惠。
招商银行佛山分行的个贷客户经理杨先生也向记者透露，就在去年年底的时候，一些优质客户还能够申请到8.5折利率优惠，但是从本月初开始，招商银行也已经全面取消了首套放贷的利率优惠。
“前几天还能够申请到9折优惠，但是不知道这两天有没有新的变化，估计很快也要执行基准利率了。”建设银行南海支行个贷员向先生坦言，不过，此前已经申请到7折利率优惠的购房者则可以继续享受原有折扣优惠。
记者同时从农业银行及中国银行佛山分行了解到，目前首次购房的置业者，在农行及中行依然能够申请得到8.5折的利率优惠，但要通过审批认定为优质客户的才能够享受优惠。
“异地购房”限制依然没有“松绑”
与此同时，楼市“二次调控”中关于“异地购房”的限制依然没有“松绑”，佛山各大银行均向记者表示，如不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明，包括广州在内的外地人，目前依然无法在佛山办理按揭贷款。
“房贷优惠利率的收紧，对于消费者来说，伤的恐怕是刚需里面的夹心层。”市房协开发委员会委员、怡翠地产总经理助理招俊昆昨日向记者表示。刚需的夹心层客户、也就是刚好能付得起首付买房的客户，在优惠利率取消后，是伤的。100万20年期的贷款，对比7折优惠利率，多了千元的月供，对于普通家庭来说，还是会增大不少的压力的。
业内人士：中低价位商品房或受影响
至于利率优惠政策收紧对于市场的影响，招俊昆表示，得看不同的产品。因为刚需的夹心层购买的多是以中小户型、总价较低的产品为主，这一类产品的需求会受到一定的影响，所以中小户型、中低价位的产品受到的影响会比大户型和豪宅要大。
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去年一手楼均价7448.16元/㎡同比增27.20%
17日广州市住建局公布了年度一手楼交易数据，去年全市共成交一手楼69290套，均价为7448.16元/㎡，同比增幅27.20%。而同时公布的去年第四季度全市一手楼交易情况显示， 去年第四季度楼市成交量同比增幅超四成。
去年第四季度楼市成交量同比增幅超四成
记者了解到，第四季度中心城区中成交量同比增幅的为禅城区，3684套的成交量同比增幅达到80.23%。顺德区第四季度累计成交超过1.1万套，同比增幅接近六成，而南海区成交量同比增幅则达到24.89%。此外，高明、三水第四季度成交量同比也超过去年同期。
而均价方面，第四季度楼市均价为7779.12元/㎡，同比上涨21.88%，中心城区中顺德同比涨幅，达22.17%。高明、三水也有将近三成的增长。
房地产业内人士分析认为，去年第四季度相对于2009年市场新增供应持续增大，成交量保持高稳状态。而通胀压力进一步加大、广佛地铁正式开通等因素，使中大户型产品的成交态势不断向上，同时推高市场成交价格。
去年二手楼价同比涨了近两成南海成交量劲涨791.88%
17日广州市住建局公布2010年二手楼成交情况，去年成交存量住宅42044宗，比2009年增加42.6%，根据统计，2010年二手住宅成交占总体住宅市场的份额已由2006年不足三成，上升至接近四成。而价格方面，合富标准指数显示，2010年二手楼价较2009年上涨近两成。
二手住宅成交均价：6923元/平方米
根据市房管部门昨日公布的数据显示，2010年存量住宅成交面积505万平方米，比2009年增加34%。其中受广佛利好影响最深的南海地区，去年二手楼成交量暴涨791.88%，达到14065套，但受供应不足等原因影响，禅城、三水去年二手楼成交反而有所下跌。
价格方面，公布的去年12月合富标准二手住宅价格指数(佛山)(以下简称合富标准指数)为892点，环比2010年11月份上涨2.2%，同比2009年12月份上涨18.8%。合富标准指数显示，2010年，二手楼价较2009年同比上涨了近两成，二手住宅成交均价为6923元/平方米。
据合富置业数据显示，全年二手楼市中超过半数的买家为首次置业者，八成为刚性自用需求。
一手楼价高提升二手楼市场份额
“6923元/平方米成交均价，仅相当于广州一半左右的水平。”合富置业分析称，相比起一手楼价格，目前佛山的二手楼价格基本与居民的收入水平相适应，而中心城区一手楼价格的迅速攀升，成为了二手住宅成交占总体住宅市场的份额已由2006年不足三成，上升至接近四成的原因之一。
为何南海去年二手楼成交出现暴涨？合富置业首席市场分析师龙斌博士称，南海近四五年以来楼盘发展迅速，兴建楼盘非常多，而近一两年这些楼盘都陆续进入到二手市场，加上区域本身发展非常快等原因，成了广州客、本地人集中释放住房需求的区域。
据市住房和城乡建设局数据显示，2010年12月二手住宅登记成交面积创年内新高，达53.87万平方米，环比上月增加5%。
合富置业分析报告认为，预计2011年二手楼市将会保持量价稳步上升趋势。
算笔账：贷款100万20年月供多1000多元
利率优惠取消之后，对首次置业者影响究竟有多大？对此，记者也利用“放贷计算器”进行了计算。
倘若小陈首次置业，从银行贷款100万，采用等额本息还款方式，还款期为20年。如果以2010年12月26日后，商业贷款基准利率6.4%计算，如享受7折利率优惠，需要支付利息款51.5万多元，月供6315.7元。
如申请到8.5折利率优惠，则利息为64.2万元左右，月供6845.03元。
如果不享受利率优惠，则需支付利息77.5万元，月供7396.98元。享受7折利率优惠与不享受任何优惠相比，利息款多出大约26万元，购房者因此每月要多支付1000多元的月供。
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